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除当事人另有约定外,如果承租人认为出租人如未全面履行《合同法》第一百一十一条、第二百一十六条、第二百二十一条等条款规定的义务,从而要求减免租金或者延长租期的,需要证明出租人存在如下违约的事实:
一、出租人未提供符合约定要求的房屋及其附属设施。特别是对于经营用房租赁合同,首先要看双方是否在合同中就此有约定,如合同中载明房屋必须符合某种经营条件而实际未成就,则出租人应承担无法满足出租条件的违约责任;如合同虽约定房屋用途,但未明确约定房屋必备条件的,一般应由承租人担责,但出租人有过错的也要承担相应的责任。其次,要看承租人作为经营人,是否对其经营活动所需要的房屋进行充分了解,因为出租人作为房屋提供者,没有义务对房屋条件是否能够满足承租人的经营活动进行审查。
二、出租人未及时检查、维修房屋及其附属设施。在租赁期间,出租人应当经常进行检查维修,保持房屋及其附属设施的完好,不存在任何重大的安全隐患,以保障承租人或居住人的居住安全和正常使用。(1)出租人应当在合理期限内维修。租赁房屋出现问题,需要修理的,承租人可要求对方在合理期限内维修,该合理期限应当根据物的损坏程度、承租人需要维修的紧迫程度及出租人的维修能力等具体情况确定。(2)如出租人拒绝维修或因为其他原因不能在合理的期限内对租赁房屋进行维修的,承租人可以自行修理,由此支出的费用可要求出租人偿还或者从租金中扣除。总之,只要是出租人原因致使影响租赁房屋正常使用收益的,承租人有权要求减免租金或者延长租赁期限。
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