一、从“带租约出售”热搜说起：租约没到期房东卖房为何纠纷频发

近一年，多地将“带租约二手房”列入风险提醒清单：A省某租客因房东突然换锁被迫搬离，最终获判赔偿六个月租金；B市一位购房人没查租赁登记，收房后发现租期还剩三年，被法院判决继续履行原合同。搜索引擎大数据显示，“租约没到期房东卖房怎么赔偿”的日均指数同比上升，可见公众对“买卖不破租赁”原则如何落地、赔偿范围如何计算、证据如何固定等问题高度关注。本文邀请资深苏州房产类律师，以现行有效的民法典、司法解释、典型案例为依据，系统梳理租约未到期出售房屋时各方权利义务，为出租人、承租人、购房人、中介提供可落地的法律指引。

二、法律概念拆解：买卖不破租赁与合同相对性

（一）《民法典》第七百二十五条确立的“所有权变动不破租赁”规则

该条明确租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。立法目的在于保护承租人稳定居住、经营预期，减少交易成本。适用条件包括：1.租赁合同成立并生效；2.租赁物已交付承租人占有；3.所有权变动发生在租赁期限内。

（二）合同相对性的例外：出租人赔偿责任的来源

虽然购房人须继续履行原租赁合同，但出售方（原房东）仍须就违约行为向承租人承担责任。若房东未提前告知出售事实、强行清退、断水断电，即构成对原租赁合同的违反，承租人有权依据《民法典》第五百七十七条主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。

三、租约没到期房东卖房怎么赔偿？责任类型与赔偿范围

（一）继续履行：购房人承继出租人地位

1.自动承继：房屋所有权过户后，买受人法定成为新出租人，原合同条款继续有效，包括租金标准、租期、押金、维修义务。2.押金转付：原房东收取的押金应在房屋交割时一并转交购房人，否则承租人可要求原房东退还，新出租人不得重新收取。

（二）金钱赔偿：适用场景与计算标准

1.提前收回型：原房东强行换锁、搬离租客物品，需赔偿承租人剩余租期对应的租金差价、搬家费、中介费、临时安置费。司法实践中，法院通常以“剩余租期×月租金×一定比例”酌定，比例参考当地租赁市场周转期，一般为1—3个月。2.隐瞒出售型：房东未按约定提前通知，导致承租人丧失优先购买权，可主张赔偿房屋市场价与合同价差额，但需证明其确有能力购买且已准备资金。3.干扰经营型：针对商用房屋，房东出售后新房东计划自用，需赔偿承租人装修残值、停产停业损失、员工遣散费，评估方法多采用“收益法”计算剩余租赁期净利润。

（三）行为保全：先予执行停止清退

承租人可在诉讼中申请行为保全，要求法院裁定出租人立即停止清退、恢复供水供电。依据《民事诉讼法》第一百零三条，需提供担保金，一般为三个月租金数额。

四、典型案例：法院如何把握赔偿尺度

五、举证指引：承租人如何固定证据

（一）证明合同关系：书面合同、备案登记、租金流水

1.书面合同：载明租期、租金、押金、提前通知条款；2.备案登记：在住房租赁监管平台打印《备案回执》，具有公示效力；3.租金流水：银行转账备注“房租”，避免现金交易。

（二）证明占有事实：物业证明、水电燃气费账单、快递记录

1.物业出具《居住证明》，注明入住时间；2.连续三个月水电燃气费发票，显示用量与缴费人信息；3.快递收货地址截图，证明实际居住。

（三）证明损失金额：搬家合同、酒店发票、中介费收据

1.正规搬家公司发票，注明车型、里程、工时；2.连锁酒店增值税发票，住宿时间应与清退期间对应；3.新找房屋中介费收据，证明额外支出。

六、购房人如何避险：交易前的三重核查

（一）查备案：登录住房租赁监管平台

输入房屋坐落，查看是否存在有效租赁备案，注意核对承租人姓名、租期、月租金。

（二）查现场：看房时观察生活痕迹

冰箱内食物、衣柜衣物、阳台晾晒情况均可提示有人居住，需询问出售方是否带租约。

（三）写条款：买卖合同中增设“租赁披露义务”

约定出售人须如实披露全部租赁合同，否则购房人有权解除合同并要求房价款10%违约金；同时约定押金、剩余租金结算方式。

七、房产类律师提示：常见误区与应对

误区一：只要赔一个月租金就能清退

法律未规定“一刀切”赔偿标准，法院综合剩余租期、市场行情、承租人实际损失酌定，常见区间为1—6个月租金。

误区二：新房东可以涨价

原合同继续有效，新房东无权单方提高租金或缩短租期，除非双方协商一致并签订补充协议。

误区三：口头通知即可

若合同写明“须提前三十日书面通知”，则短信、微信、电话均不符合要求，建议采用EMS邮寄《出售告知书》，留存签收底单。

误区四：优先购买权自动成立

承租人需在收到书面通知后十五日内明确表达购买意愿，并按通知条件支付定金或首付款，否则视为放弃。

八、特殊情形处理：商用房、群租、分租、廉租房

（一）商用房：装修残值评估与停产损失

采用“收益法”计算剩余租赁期净利润，需提供纳税记录、财务报表、审计报告；装修残值按“使用年限平均法”或“现场评估法”确定。

（二）群租、分租：次承租人权利

若承租人将房屋分租，次承租人的占有亦受保护，新房东不得直接驱赶次承租人，应向原承租人主张责任。

（三）廉租房、公租房：产权单位优先收回

产权单位出售前需征求住房保障部门意见，承租人不享有优先购买权，但可继续承租至合同期满。

九、诉讼策略与执行：从立案到拿到赔偿

（一）案由选择：合同纠纷与侵权纠纷竞合

承租人可选择“房屋租赁合同纠纷”或“财产损害赔偿纠纷”，前者审理周期短，后者可主张精神损害，但需证明侵权构成。

（二）财产保全：冻结出售尾款

若发现出售人正在收取购房人尾款，可立即申请诉前财产保全，冻结银行账号，确保后续赔偿到位。

（三）执行阶段：追加新房东为被执行人

若新房东未退押金，承租人可在执行程序中申请追加其为被执行人，依据《民法典》第七百二十五条直接执行。

十、结语：让交易回归诚信，让居住更有安全

“租约没到期房东卖房怎么赔偿”并非简单的金钱计算，而是对契约精神、市场秩序、居住安全的多重拷问。法律已通过“买卖不破租赁”原则为承租人筑起防火墙，也通过损害赔偿、行为保全、惩罚性违约金等制度为违约方戴上紧箍。对于出租人，提前书面通知、协商解除、合理补偿是避免诉累的优解；对于购房人，查备案、看现场、写条款是降低交易风险的三板斧；对于承租人，及时固定证据、申请保全、理性维权才能将损失降低。当你再次搜索“苏州房产类律师”时，请记得：法律不仅保护所有权，也保护安稳的租住预期；诚信交易，才是房地产健康流转的基石。