一、问题缘起：隔断房为何成为租赁纠纷高发区？

近年来，租赁纠纷律师在办案过程中发现，“租到隔断房可以解除合同吗”已成为各大法律咨询平台的高频提问。所谓隔断房，通常指在原有住宅内擅自加建轻质墙体，将客厅、餐厅甚至厨房分隔成若干“卧室”后分别出租的房源。该类房源往往伴随消防隐患、噪音干扰、通风采光不足等问题，一旦出现纠纷，承租人关心的问题便是：能否以房屋为隔断房为由解除合同并要求退还租金与押金？

本文依据《中华人民共和国民法典》《商品房屋租赁管理办法》等现行有效规范，结合A省、B市等地典型案例，系统梳理隔断房的法律属性、解约条件、证据固定与维权路径，帮助承租人合法、高效、低风险地摆脱问题房源。

二、隔断房的法律属性与行政认定

（一）行政法规对隔断房的禁止性规定

《商品房屋租赁管理办法》第八条明确规定，出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租；厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。违反上述规定的，由直辖市、市、县房地产主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。

（二）隔断房对租赁合同效力的影响

司法实践普遍认为，隔断房本身并不当然导致租赁合同无效，但因其违反部门规章，存在被行政部门责令整改、拆除或停用的风险，一旦被认定“危及承租人安全或健康”，即构成《民法典》第七百三十一条的法定解除事由。此时，承租人可主张解除合同，并要求退还租金、押金及赔偿损失。

（三）行政机关的认定程序

承租人发现疑似隔断房后，可向属地住建、城管、消防部门投诉举报。行政机关经现场勘验后，如出具《责令限期整改通知书》或《临时查封决定书》，即可作为后续民事诉讼的核心证据。需要注意的是，行政认定并非诉讼前置程序，即便行政机关尚未处罚，承租人仍可依据房屋现状提起民事诉讼。

三、法定解除权：租到隔断房可以解除合同吗？

（一）《民法典》第七百三十一条的适用条件

条文规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以随时解除合同。”该条款赋予承租人单方解除权，无需证明出租人存在过错，亦无需提前催告。司法实践对“危及安全或健康”的认定采取“客观标准”，只要房屋存在消防隐患、结构安全、空气质量不合格等情形，即可构成解除条件。

（二）第七百二十四条“不能实现合同目的”的兜底适用

若隔断房尚未达到“危及安全或健康”的程度，但已被行政机关责令限期拆除，导致承租人无法继续居住，可援引第七百二十四条第（一）项“租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押”，或第（四）项“非因承租人原因致使租赁物无法使用”，主张合同目的落空，要求解除。

（三）典型案例精解

四、约定解除与违约责任条款的审查要点

（一）格式条款中的“免责”约定无效

实践中，部分出租人会在合同中载明“承租人已实地看房，对房屋结构、装修现状无异议，日后不得以此为由解除合同”。该条款属于《民法典》第四百九十六条、第四百九十七条规定的无效格式条款，因其排除承租人法定解除权，违反公平原则，应属无效。

（二）违约金与损失赔偿的竞合处理

合同约定“承租人提前解约需支付两个月租金作为违约金”，若承租人依据法定解除权解除合同，则不构成违约，无需支付违约金。但若承租人自愿协商解除，律师可争取以“出租人交付不合格房屋”为由，要求其免除或降低违约金。

（三）押金退还的举证责任

《民法典》第七百零三条延续原《合同法》精神，押金性质为“担保”，合同解除后，出租人应无息返还。若出租人以“房屋损坏”为由拒退，需对损坏事实、损失金额、因果关系承担举证责任。承租人可通过入住前后对比视频、第三方验房报告予以反证。

五、证据固定：承租人如何打造“诉讼制胜链”？

（一）现场证据：拍照、录像、公证

1. 全景视频：对房屋各区域进行连贯拍摄，重点记录隔断材质、厨房改卧室、阳台改卧室等违规场景。 2. 细节照片：对墙面厚度、门锁安装、电线裸露、燃气表被封闭等安全隐患进行特写。 3. 公证取证：若出租人拒不配合，可向公证处申请“证据保全公证”，提升证据效力。

（二）行政证据：投诉、举报、信息公开

1. 12345热线：拨打后保存投诉编号、通话录音、短信回复。 2. 消防、住建举报：获取《责令整改通知书》《行政处罚决定书》。 3. 政府信息公开：若行政机关未主动出具文书，可依据《政府信息公开条例》申请公开检查结果。

（三）专业证据：检测、评估、鉴定

1. 空气质量检测：委托具备CMA资质的检测机构，检测甲醛、苯、TVOC，要求出具加盖CMA章的报告。 2. 结构安全鉴定：对轻质隔断是否破坏承重墙、消防设施是否完好申请司法鉴定。 3. 费用票据：检测费、公证费、搬家费、医疗费等票据需保存原件，并制作费用清单。

（四）沟通证据：书面通知、电子邮件、录音

1. 解约通知：采用EMS特快专递，内附《解除合同通知书》与证据复印件，留存寄件回执。 2. 电子邮件：主题注明“关于解除某小区某室租赁合同的正式通知”，正文列明解除依据、退款账号、回复期限。 3. 录音录像：与出租人当面或电话沟通时，明确对方身份、沟通时间、要点，注意不得剪辑。

六、维权路径：协商、投诉、仲裁、诉讼

（一）协商：低成本首选

承租人可向出租人出示行政整改通知或检测报告，说明法律依据，提出“退还剩余租金+押金+检测费”方案。协商成功后，应签订书面《解除协议》，明确退款金额、支付方式、最晚时限、逾期违约金。

（二）行政投诉：快速施压

1. 住建部门：对隔断房进行查处，责令整改或罚款。 2. 消防部门：对占用消防通道、封闭消防设施进行查封。 3. 市场监管：对长租公寓企业涉嫌虚假宣传、霸王条款进行行政处罚。 行政机关的查处结果不仅直接约束出租人，亦可作为民事案件的书证。

（三）仲裁：适合“保密+高效”需求

若合同约定仲裁条款，可向仲裁委员会申请确认合同解除、返还财产、赔偿损失。仲裁一裁终局，审理周期一般3个月内，且不公开开庭，适合企业高管、公众人物对隐私要求较高的场景。

（四）诉讼：兜底保障

1. 案由选择：房屋租赁合同纠纷，请求事项为“确认合同解除+返还租金押金+赔偿损失”。 2. 管辖法院：房屋所在地基层人民法院，不受争议金额限制。 3. 财产保全：若出租人存在“二房东跑路”风险，可在起诉同时申请冻结其银行账户、查封车辆。 4. 执行阶段：胜诉后若出租人仍拒不履行，可申请法院扣划存款、拍卖房产、列入失信被执行人名单。

七、特殊场景延伸

（一）“串串房”与“隔断房”竞合

“串串房”指使用劣质材料快速装修、甲醛超标的房源，常与隔断房并存。此时承租人可同时援引《民法典》第七百三十一条“危及安全健康”与第七百二十四条“无法实现合同目的”，主张解除并索赔医疗费、误工费、酒店住宿费等合理支出。

（二）“二房东”跑路情形

若“二房东”将房屋隔断后出租并收取全年租金后失联，产权人要求收回房屋，承租人可： 1. 向产权人出示已付租金凭证，主张“买卖不破租赁”或“合法转租”抗辩； 2. 若产权人拒绝，可报警控告“二房东”涉嫌诈骗，同时起诉要求返还未能使用期间的租金； 3. 与产权人协商重新签订租赁合同，已付租金可折抵新合同租金，降低损失。

（三）企业租赁住房用于员工宿舍

企业作为承租人租入隔断房用作员工宿舍，一旦被行政机关责令停用，可： 1. 立即安排员工搬离并垫付酒店费用； 2. 依据《民法典》第七百三十一条解除合同，向出租人追索剩余租金、押金及员工住宿额外支出； 3. 若员工发生人身损害，企业赔偿后可向出租人追偿，依据为《民法典》第一千一百七十九条“用人单位追偿权”。

八、常见误区澄清

误区一：签了合同就视为同意隔断，不能反悔

纠正：合同自由不得违反法律强制性规定。隔断房违反《商品房屋租赁管理办法》，即使承租人签字，亦不影响其行使法定解除权。

误区二：必须等行政机关处罚后才能起诉

纠正：行政处罚并非民事诉讼前置程序。只要承租人能够提供房屋为隔断房、危及安全或健康的证据，即可直接起诉。

误区三：解除后只能拿回押金，租金要不回

纠正：合同解除后，尚未履行的租金对应期间应全部返还；已履行期间如能证明房屋无法正常使用，可主张按“使用不能”比例退还部分租金。

误区四：仲裁一定比诉讼贵

纠正：仲裁费按争议金额比例收取，但一裁终局、时间成本低；诉讼费虽低，但若对方上诉，综合成本可能高于仲裁。应结合金额、时间、隐私需求综合选择。

九、合规建议：承租人“五步法”

1. 看房阶段：携带卷尺、甲醛试纸，初步测量使用面积与空气质量；要求出租人出示房产证、消防验收备案。 2. 签约阶段：在合同中手写补充条款：“出租人保证房屋未改变原始结构，若因隔断被责令整改，承租人有权解除合同并全额退款。” 3. 入住阶段：拍摄入住当日全屋视频，上传至云端保存；购买简易烟雾报警器，测试消防通道畅通性。 4. 发现阶段：一旦怀疑隔断，立即委托检测、行政投诉，并书面通知出租人整改；整改期内暂停支付租金，并提存至第三方账户。 5. 解约阶段：由租赁纠纷律师审核证据链，选择协商、仲裁或诉讼；胜诉后及时申请执行，防止出租人转移资产。

十、结语：让法律为“住得安全”兜底

“租到隔断房可以解除合同吗”不再是令承租人夜不能寐的难题。只要准确理解《民法典》第七百三十一条、第七百二十四条的规范含义，及时固定证据，合理选择维权路径，就能在法律的框架内高效退出问题房源，维护自身权益。面对隔断房，承租人无需沉默，也无需采取过激手段，而应让专业租赁纠纷律师成为自己的“法律安全锁”，在每一次签约、入住、解约的关键节点，用专业与理性为“住得安全”保驾护航。