一、问题的提出：公租房承租人死亡，房子怎么办？

在苏州房屋租赁律师免费咨询热线中，经常会有这样的咨询：“公租房承租人死亡后子女能继续租吗”。老人离世，户口内的子女或配偶既悲痛又焦虑：房子会不会被收回？还能住多久？要交什么材料？本文结合2025年仍有效的《民法典》《公共租赁住房管理办法》及江苏省实施细则，用6000余字给出可落地的操作指引。

二、法律定位：公租房不是遗产，但可“续租”

2.1 公租房权属与性质

公租房所有权归政府或授权运营单位，个人仅有“承租权”。承租权具有人身属性，并非《民法典》第1122条所指的“遗产”，因此不发生继承，但符合法定条件时可“变更承租人”继续居住[^34^]。

2.2 《民法典》第732条的核心要义

“承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”。该条为公租房、廉租房、保障性租赁住房继续承租提供了基本依据[^31^][^33^]。

三、江苏公租房续租的具体条件

省级层面的统一口径：满足“三同三无二无违”即可启动变更程序。

3.1 三同：同住、同户籍、同生活

1. 同住：死亡前两年内与承租人共同居住在公租房内；
2. 同户籍：申请人具有当地常住户口；
3. 同生活：申请人无自有住房且未享受其他住房保障。

3.2 三无：无房、无贷、无高档消费

申请人及家庭成员在本市无自有产权住房、无商业按揭记录、无高档汽车或大额存款，符合低收入或中等偏下收入线。

3.3 二无违：无拖欠、无转租

原租赁合同无租金拖欠、无违规转租、转借、空置、改变用途等情形。

四、操作流程：从申请到换签合同只需六步

步骤一：承租人去世后15日内，共同居住人向小区房管所或运营单位提交《承租人变更申请》。

步骤二：提交户口簿、身份证、共同居住证明、收入及住房状况承诺书。

步骤三：运营单位7日内完成初审，并在小区公示5个工作日。

步骤四：公示无异议后，报区住房保障部门在10个工作日内完成复审。

步骤五：复审通过后，重新签订《公共租赁住房租赁合同》，期限一般延续原合同剩余年限，最长不超5年。

步骤六：合同备案、入住手续、租金账户变更同步完成。

五、材料清单与易错细节

5.1 必备材料

1. 原承租人医学死亡证明或户籍注销证明；
2. 申请人户口簿、婚姻状况证明；
3. 近两年水电气缴费凭证、物业证明或邻里证明，证实共同居住；
4. 无房证明（不动产登记中心出具）；
5. 收入证明（单位或社区盖章）。

5.2 易错细节

细节一：时间节点

逾期30天未申请，运营单位可发《限期退房通知》，逾期90日未腾退，可启动强制清退程序。

细节二：房屋面积超标

若申请人结婚后家庭成员增加，人均面积已超当地公租房保障标准，需接受调房或退租。

六、非苏州地区典型案例解析

七、常见误区与风险提示

误区一：公租房可继承

公租房承租权不是遗产，不能通过遗嘱指定给子女，必须通过变更承租人程序。

误区二：户口在就能续租

户口仅是条件之一，核心在于“共同居住+无房”。

误区三：先搬出去再申请

一旦搬离且未在30日内提出续租，视为放弃资格。

八、企业、学校、园区配套公租房的特殊规则

1. 产权归属园区的，由园区管委会运营，续租需重新审核劳动合同；
2. 高校教职工公租房，配偶同为教职工可直接更名，子女需满足学生或无房青年教师身份；
3. 企业员工公租房，若企业退出运营，员工家庭需重新向区级平台申请。

九、律师答疑：高频问题一次说清

问：承租人去世前已签订新的五年合同，子女能否直接履行？
答：仍需按变更程序重新签订，合同主体不能自动替换。

问：申请人已婚，配偶外地有房是否影响？
答：以申请人及共同居住家庭成员在本市房产为准，外地房产不计入，但需如实申报。

问：租金标准会变化吗？
答：变更承租人后，如家庭人均收入仍符合原档位，租金不变；收入提高，按新档位调整。

十、结语：让保障延续，让程序透明

苏州房屋租赁律师免费咨询提示：公租房承载着住房保障的公共职能，承租人死亡后，符合条件的共同居住人只要按流程申请，就能实现平稳过渡。提前准备材料、关注时间节点、如实申报信息，是顺利完成续租的三大关键。如遇复杂情形，可携带资料预约面谈，获取个性化方案。