一、为什么"买到凶宅可以起诉退房吗"成为房产纠纷热搜词

在苏州房产交易律师的日常咨询中，"买到凶宅可以起诉退房吗"长期位居二手房纠纷热度榜前三位。原因并不复杂：房屋价值高、持有周期长，"凶宅"标签一旦贴上，转手难度与心理折价瞬间放大；传统观念里，非正常死亡事件被视为"重大瑕疵"，但法律并无"凶宅"二字的明确定义，导致买卖双方对"是否应当披露"各执一词；2025年并无新的专门立法，但最高人民法院在2024年底发布的第34号指导性案例再次确认"故意隐瞒非正常死亡信息可构成欺诈"，为类案提供统一裁判尺度，使得购房者的维权信心明显提升。

二、规范梳理：调整"凶宅"纠纷的法律渊源与适用顺位

1. 法律层面

《民法典》第一百四十八条、第五百条、第五百六十三条分别规定欺诈可撤销、先合同告知义务与合同解除权，构成购房者主张退房的请求权基础。

2. 行政法规层面

《城市房地产管理法》第三十八条明确房地产转让不得隐瞒重大事实，为行政部门处罚提供依据。

3. 司法解释层面

最高人民法院关于适用《民法典》合同编的解释（一）第三十二条将"与房屋品质、价值、居住利益密切相关的信息"列为出卖人应当主动告知的内容，非正常死亡事件被纳入其中。

4. 指导性案例层面

2024年第34号指导性案例明确：卖方明知房屋内发生非正常死亡事件却未如实披露，买方可以欺诈为由撤销合同，判令退房退款并赔偿合理费用。

三、构成要件：法院支持退房的"四步检验法"

1. 事件要件——"非正常死亡"的司法认定

自然衰老死亡、医院抢救无效死亡不在此列；他杀、自杀、意外坠楼、燃气爆炸致死等被普遍认定为非正常死亡；死亡地点须位于交易房屋专有部分或与之密切关联的共有部分（如楼顶平台、地下室）。

2. 时间要件——"多久算远"并无统一标准

北京、上海部分判决以五年为参考，广东、四川个别案件将二十年内的自杀事件纳入考量；关键不在于绝对年限，而在于事件对当前市场价格的实质影响。

3. 告知要件——卖方是否"明知或应知"

产权人本人、配偶、直系亲属明知事件发生，即满足"明知"要件；通过邻居、物业、派出所即可轻易获知的信息，推定"应知"；若卖方在事件发生前已取得产权且从未入住，亦未被告知，则难以认定过错。

4. 结果要件——"足以影响交易决策"

需证明事件导致房屋市场价值贬损、买受人心理舒适度显著降低；评估报告、询价记录、同小区成交价差、网络舆论截图均可作为佐证。

四、证据清单：让法官"无法拒绝"的材料包

1. 身份与交易类

房屋买卖合同、居间服务协议、付款凭证、不动产权证书、网签备案单，用于证明交易关系成立与履行情况。

2. 事件固定类

派出所接报案回执、110接处警记录、消防部门火灾事故认定书、医院急救病历、死亡证明、殡仪馆火化证，用于锁定非正常死亡事实。

3. 告知推定类

物业缴费记录、邻居证人证言、社区居委会情况说明、前任业主出售声明，用于推定卖方明知或应知。

3. 价值贬损类

房地产估价机构出具的贬损价值意见书、同一楼盘相似户型成交价格对比、主流门户网站"凶宅"标签新闻截图、中介内部带看记录，用于证明事件对市场价格的影响。

五、诉讼路径：协商、仲裁、起诉的三选一与衔接

1. 协商阶段

买方可书面致函卖方，要求在指定期限内原价回购并赔偿合理费用；协商过程应保留微信、邮件、录音，防止卖方事后否认。

2. 仲裁阶段

若合同约定仲裁条款，应向约定仲裁机构提交仲裁申请；仲裁实行一裁终局，周期相对较短，但仲裁费高于诉讼费。

3. 起诉阶段

房屋所在地人民法院专属管辖；案由为"房屋买卖合同纠纷"，诉讼请求包括撤销合同、返还购房款及利息、赔偿损失；欺诈案件举证责任在买方，但证明标准达到"高度盖然性"即可。

六、除斥期间：撤销权"一年过期"的倒计时

《民法典》第一百五十二条规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭；自民事法律行为发生之日起五年内没有行使的，撤销权消灭。买方一旦获知"凶宅"信息，应在一年内起诉；若卖方能够证明买方"应当知道"已超过一年，法院将驳回撤销请求。

七、赔偿范围：退房之外还能主张哪些钱

1. 直接损失

购房款利息（按同期贷款市场报价利率LPR计算）、交易税费（契税、增值税、个税、中介费）、评估费、公证费、贷款利息、装修已投入部分。

2. 间接损失

同地段房屋价格上涨后的差价、搬家费、租金支出、律师费；法院对差价损失持谨慎态度，需证明卖方在订立合同时已预见或应当预见。

3. 惩罚性赔偿

目前房屋买卖领域尚未普遍适用《消费者权益保护法》第五十五条三倍赔偿，但若卖方为开发商且存在虚假宣传，可尝试主张一倍赔偿。

八、反诉与抗辩：卖方常用的"五大挡箭牌"与破解

1. "合同已载明'房屋现状买方已充分知情'"

破解：格式条款免除自身主要义务、加重对方责任属无效；卖方需证明已就"非正常死亡"进行明确、具体的口头或书面告知。

2. "事件发生在五年前，已超合理期限"

破解：提供评估报告证明五年后市场价格仍显著低于同户型；援引指导性案例说明时间并非唯一判断因素。

3. "买方未主动询问，故无告知义务"

破解：先合同告知义务不以对方询问为前提，只要信息足以影响交易决策，卖方即应主动披露。

4. "死亡事件为自然病逝，不属于凶宅"

破解：提交医院急救病历、派出所证明，证实死亡方式为非正常；自然病逝确实不在披露范围。

5. "买方购房用于投资，并非自住，无心理舒适损失"

破解：投资属性不影响披露义务，只要事件导致房屋市场价值下降，买方即可主张撤销。

九、贷款与抵押：银行作为第三人的利益平衡

买方已办理按揭贷款，若合同被撤销，银行抵押权随之消灭，但买方仍需向银行提前结清剩余本息；卖方可将应退购房款优先用于清偿银行贷款，余额退还买方；若卖方资不抵债，银行可参加诉讼主张优先受偿。买方可主张卖方赔偿已支付贷款利息及提前还款违约金。

十、中介责任：居间方是否"背锅"

中介负有如实报告与审慎调查义务；若中介明知"凶宅"信息却配合卖方隐瞒，应与卖方承担连带赔偿责任；若中介未尽合理调查义务，法院可酌定其对买方损失承担10%至30%的补充赔偿责任。买方应将中介列为共同被告，防止中介与卖方互相推诿。

十一、执行难题：胜诉后如何"拿钱拿房"

判决生效后，卖方拒不返还购房款，买方可申请法院强制执行；执行阶段可查封、拍卖涉案房屋，亦可冻结卖方银行账户、车辆、其他房产；若房屋已另行出售给善意第三人且完成过户，买方只能就金钱债权受偿，无法追回房屋。诉前或诉中申请财产保全是降低执行风险的关键。

十二、风险提示：购房前如何做"背景调查"

1. 自行调查

白天、夜晚各看房一次，与不同邻居、保安、物业管家闲聊；搜索小区名+“事故、火灾、跳楼、凶杀”等关键词；查阅中国裁判文书网、北大法宝、各地消防官网。

2. 专业机构

购买“房屋背景调查报告”服务，由律师或征信公司出具，费用500至2000元；报告内含死亡记录、火灾记录、司法查封、违建处罚、欠费记录。

3. 合同条款

在买卖合同中增加“信息披露条款”：卖方承诺房屋内未发生非正常死亡事件，如有隐瞒，买方有权解除合同并要求房价10%的违约金；条款具体、可量化，震慑效果更佳。

十三、趋势瞭望：2026之后可能的制度微调

住建部正在研究建立"房屋历史信息查询平台"，拟整合公安、消防、法院、医疗数据，未来购房者输入房屋坐落即可一键查询是否涉及非正常死亡、火灾、司法查封；该平台若上线，将显著降低信息不对称，减少"凶宅"纠纷。部分地方房协已试点"红黄牌"制度，对隐瞒重大信息的卖方、中介给予行业惩戒并公示。

十四、结语：把不确定性变成可计价的风险

"买到凶宅可以起诉退房吗"的答案从来不是简单的"是"或"否"，而是一道需要综合事件、时间、告知、价值四重要件的证明题。苏州房产交易律师建议，购房者应将"背景调查"视为购房预算的一部分，把"信息披露条款"写进合同，把"撤销权除斥期间"设进手机提醒。只有当法律工具被提前嵌入交易流程，"凶宅"风险才能从无法承受的心理阴影，变成可计价、可分摊、可管理的普通交易成本，让安居乐业真正落到实处。