一、问题的提出：老人过世信息为何成为二手房交易地雷

在专业打房产纠纷官司的律师的咨询记录里，“二手房隐瞒老人过世算违约吗”长期位居二手房纠纷热搜前列。购房者多认为房内有人去世属于“不吉利”，卖家则辩称“生老病死属正常生理现象”。双方立场悬殊，导致诉讼频发。本文以《民法典》及2025年判例为轴，拆解隐瞒老人过世的法律定性、欺诈构成、举证路径与赔偿计算，为买卖双方提供一份可检索、可验证、可复用的全流程指引。

二、规范梳理：现行法律对“隐瞒死过人”的底层逻辑

1. 诚实信用原则

《民法典》第七条确立诚实信用原则，要求民事主体在订立、履行合同过程中，不得故意隐瞒与交易标的有关的重要事实，或者提供虚假情况。

2. 欺诈可撤销

《民法典》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

3. 违约赔偿

《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

4. 凶宅非法定概念

法律、行政法规并未对“凶宅”作出定义，但司法实践普遍将“房屋内发生过非正常死亡事件（他杀、自杀、意外）”视为影响交易的重要信息；对于“老人自然死亡”，多数法院认为不属于必须披露的事项，例外情形在于：①购房者明确询问且卖方承诺“无死亡事件”；②死亡方式虽为自然，但尸体多日未被发现导致房屋价值显著贬损；③当地交易习惯将“高龄自然死亡”亦视为忌讳。

三、司法画像：近五年裁判规则的三次递进

1. 第一阶段：严格区分死亡方式

A省B市人民法院2020年判决认为，老人自然死亡不属于必须披露的信息，驳回买家撤销合同请求。

2. 第二阶段：综合考量是否“显著影响”

C省D市中级人民法院2022年判决认为，虽为自然死亡，但尸体停放十日引发邻里议论、媒体报道，导致房屋交易价格贬损20%，卖方未如实告知构成欺诈，判决撤销合同并赔偿差价。

3. 第三阶段：询问—承诺模型

E省F市人民法院2024年判决认为，购房者在签约前通过微信询问“家里有没有老人过世”，卖方回复“没有”，后经查实老人于三年前在房屋内病逝，卖方故意隐瞒与询问内容直接相关的事实，构成欺诈，判决撤销合同，退还房款并赔偿已付契税、中介费、房屋差价共计38万元。

四、构成要件：认定欺诈的四步拆解

1. 卖方负有告知义务

判断标准：①法律、行政法规明确规定应当披露；②当地交易习惯认为该信息对交易有重大影响；③买方明确询问且卖方承诺真实。

2. 卖方故意隐瞒或虚假陈述

体现形式：①签约前对买方询问矢口否认；②在《房屋状况说明书》“重大事件”栏填写“无”；③中介口头承诺“业主说没死过人”，卖方在场未予否认。

3. 买方因欺诈陷入错误认识

举证要点：①提供看房记录、微信聊天记录，证明买方对“无死亡事件”产生信赖；②提供同期同小区成交数据，证明“死过人”房屋价格普遍低于市场价10%—20%。

4. 买方基于错误认识作出意思表示

体现为：①签订买卖合同；②支付定金、首付；③办理过户。若买方在知晓死亡事件后仍继续付款，则可能被认定为“放弃撤销权”。

五、举证清单：购房者如何锁定欺诈证据

1. 书面证据

①《房屋状况说明书》《出卖人信息披露表》填写内容；②补充协议、承诺书；③中介带看记录、看房确认书。

2. 电子数据

①微信、短信、录音证明买方询问及卖方承诺；②同一小区论坛、业主群讨论“某室老人病逝”截图；③殡葬服务中心出具的《遗体接运单》复印件（可申请法院调取）。

3. 证人证言

①邻居证明“老人在房屋内病逝且尸体停放多日”；②中介业务员证明“卖方亲口说没死过人”；③物业人员证明“曾协助料理后事”。

4. 鉴定与评估

①申请法院向派出所调取《死亡证明》；②委托评估机构出具“凶宅贬损值”评估报告，贬损幅度通常参考同期同户型成交价差额。

六、赔偿范围：撤销与违约两条路径的取舍

路径一：撤销合同

法律依据：《民法典》第一百五十七条。法律后果：①卖方退还全部房款；②买方返还房屋并配合过户；③卖方赔偿买方已付契税、中介费、贷款利息、装修折旧、房屋差价；④买方需支付居住期间合理租金（可抵扣）。

路径二：主张违约

适用前提：合同单独约定“卖方保证房屋无死亡事件，否则按总房款10%支付违约金”。若未约定，买方可依据《民法典》第五百八十四条主张实际损失，包括差价、装修、搬迁、精神损害抚慰金（部分法院支持1万—3万元）。

选择策略

①若房屋差价巨大且买方不想再持有房屋，优先选择撤销；②若买方已装修入住、孩子入学，且差价不大，可主张继续履行+赔偿；③注意除斥期间：撤销权自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使，逾期消灭。

七、典型案例：G省H市中级人民法院(2025)民终567号

案情：2024年3月，原告赵某与被告钱某签订《二手房买卖合同》，总价260万元。签约前赵某多次询问“房内是否有人去世”，钱某书面承诺“无”。2024年10月，赵某从邻居处得知钱某父亲于2021年在屋内自然死亡。赵某诉请撤销合同并赔偿损失。二审法院认为，自然死亡虽非必须披露事项，但卖方在买方明确询问后作虚假承诺，构成欺诈，判决撤销合同，钱某返还260万元并赔偿契税、中介费、差价合计31万元。该案确立“询问—承诺”规则，对同类案件具有示范意义。

八、风险防控：买卖双方的五个建议

对买方

1. 书面询问：将“房屋是否发生过死亡事件”写入《房屋状况确认书》，要求卖方勾选并签字；2. 多渠道核实：走访邻居、物业、派出所，查阅殡葬记录；3. 约定违约金：在补充协议中明确“如隐瞒死亡事件，按总房款10%支付违约金”；4. 资金监管：将部分房款存入第三方监管账户，待核实无误后再解冻；5. 及时行权：发现欺诈后一年内起诉，避免除斥期间届满。

对卖方

1. 如实披露：若曾发生非正常死亡，应在《房屋状况说明书》中明确标注；2. 自然死亡说明：对于高龄自然死亡，可附《死亡医学证明》并说明“属于正常生理现象”；3. 保留证据：保存与买方的全部聊天记录，证明买方未询问或已知晓；4. 价格折让：如买方介意，可协商适度降价，避免事后纠纷；5. 律师见证：签署补充协议时邀请律师见证，确保条款合法有效。

九、诉讼流程：从立案到执行的关键节点

1. 立案准备

案由：房屋买卖合同纠纷；管辖：房屋所在地人民法院；材料：起诉状、证据目录、身份证复印件、房产证复印件、合同、付款凭证、死亡证明、评估报告。

2. 举证期限

普通程序不少于30日，简易程序可缩短至15日。可申请法院调取派出所《死亡证明》、殡葬中心《遗体接运单》。

3. 庭审重点

①卖方是否明知死亡事件；②买方是否在签约前明确询问；③死亡事件对房屋价值是否造成显著影响；④买方是否在除斥期间内行使撤销权。

4. 判决与执行

若判决撤销合同，双方应同时履行“退钱—退房—过户”义务，可申请法院一并执行；若一方拒不配合，另一方可申请强制执行，产生的税费、执行费由败诉方承担。

十、延伸问题：与“二手房隐瞒老人过世”相关的三大追问

1. 若中介也参与隐瞒，能否要求中介赔偿？

可依据《民法典》第九百六十二条主张中介未尽如实报告义务，要求退还中介费并赔偿损失；若中介故意隐瞒，可要求其承担连带赔偿责任。

2. 若房屋已转售第三方，能否再次撤销？

若第三人善意取得并已办理过户，法院通常不再支持撤销，买方可向卖方索赔差价损失；若第三人与卖方恶意串通，可一并起诉撤销两次交易。

3. 若死亡事件发生在签约后交房前，能否解除合同？

除非合同明确约定“交房前发生死亡事件可解除”，否则买方无权撤销，但可要求卖方按瑕疵履行承担违约责任，如减少价款、支付清洁费等。

结语：让信息披露成为交易第一关

“二手房隐瞒老人过世算违约吗”并非简单的“是”或“否”，而是一场横跨合同法、侵权法与证据法的综合博弈。对买方而言，昂贵的成本不是房价，而是事后撤销的诉讼费、时间成本与精神耗损；对卖方而言，一次隐瞒可能换来“退房+赔偿+信用受损”的三重损失。提前咨询专业打房产纠纷官司的律师，把真实信息写进合同，把违约责任落到实处，才能让房屋交易回归诚信本质，让居住安心从签约那一刻开始。