一、收房日期一拖再拖，购房者能否直接退房

商品房预售合同中，开发商逾期交房已成常见纠纷。2025年，虽然房地产市场调控政策持续，但逾期交付现象仍时有发生。面对工程停滞、交房无期，购房者尤其关注的问题就是：逾期交房怎么申请退房。本文以现行有效法律、行政法规、司法解释及2024—2025年各地审判纪要为基础，结合苏州房产诉讼律师实务经验，系统梳理合同约定、催告程序、解除权行使、诉讼流程、证据固定与执行要点，帮助购房者在法定期限内依法退房并追回房款及损失。

二、法律依据体系：从民法典到地方审判纪要

（一）民法典第563条合同解除权

民法典第563条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。逾期交房属于开发商迟延履行主要债务，购房者享有法定解除权。

（二）商品房买卖合同纠纷司法解释

2020年修正的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买受人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。2025年，该解释继续有效，是判断逾期交房怎么申请退房的核心条文。

（三）地方高院审判纪要

江苏省高级人民法院2024年《民事审判工作纪要》第42条规定，开发商逾期交房，购房者在催告期满后三个月内未行使解除权的，解除权消灭，但开发商承诺继续履行且购房者同意的除外。该纪要2025年仍在执行，为统一裁判尺度提供指引。

三、合同条款审读：交房日期、宽展期与解除条件

（一）交房日期认定

1. 合同约定日期：以补充协议最后载明的日期为准；2. 取得竣工验收备案表日期：开发商应取得《竣工验收备案表》并完成规划、消防、人防、环保等专项验收；3. 书面通知日期：开发商应提前书面通知购房者办理交付手续，通知送达之日起视为交房日期。

（二）宽展期条款效力

格式条款中“出卖人可顺延90日交房不承担违约责任”的约定，如因开发商资金链断裂、手续不全导致停工，法院通常认定该条款无效；因不可抗力或政府行为导致停工的，可酌情顺延，但开发商应在合理期限内通知购房者。

（三）解除条件约定

合同约定“逾期超过90日买受人有权解除合同”的，属于对法定解除权的具体化，购房者可在90日届满后行使解除权；约定“逾期超过180日”的，以180日为准，但不得排除法定解除权。

四、催告程序：内容、方式与期限

（一）催告内容

催告书应载明：1. 合同编号及房屋具体位置；2. 合同约定交房日期；3. 截至催告日已逾期天数；4. 要求开发商在收到催告后30日内交房；5. 逾期仍不交房将行使解除权的意思表示。

（二）催告方式

1. EMS特快专递：寄件单注明“交房催告书”，留存寄件联及签收记录；2. 电子邮件：发送至合同载明开发商邮箱，并截图保存发送成功页面；3. 当面送达：要求工作人员在催告书复印件上签收并加盖公章；4. 公证送达：开发商拒收的，可由公证处出具送达公证书。

（三）催告期限

司法解释规定的“三个月合理期限”自开发商签收催告书次日起算；邮寄送达的，以签收日期为准，非以寄出日期计算。

五、解除权行使：通知送达与除斥期间

（一）解除通知内容

解除通知书应载明：1. 解除商品房买卖合同的意思表示；2. 合同编号及房屋位置；3. 解除理由（逾期交房超过约定期限且催告后仍未履行）；4. 要求退还全部已付房款及利息；5. 要求支付违约金或赔偿损失。

（二）解除方式

解除权属于形成权，自解除通知到达开发商时生效。送达方式与催告相同，建议采用EMS+公证双重保险。开发商拒收的，以公证送达日期为解除日期。

（三）除斥期间

购房者应在催告期满之日起三个月内行使解除权；合同另有约定的，以约定为准，但不得少于三个月。超过除斥期间未行使的，解除权消灭，只能主张逾期交房违约金。

六、诉讼流程：一审、二审与执行

（一）一审阶段

1. 起诉状：载明解除请求、退房退款、利息损失、违约金、诉讼费用；2. 证据目录：合同、付款凭证、催告书、送达凭证、解除通知、损失证明；3. 立案：向房屋所在地基层法院提交，7日内缴费；4. 举证期限：普通程序30日，简易程序15日；5. 庭审：围绕是否逾期、是否有效催告、是否行使解除权、损失金额展开。

（二）二审阶段

不服一审判决的，可在判决书送达之日起15日内上诉。二审重点审查事实认定与法律适用，对解除权是否消灭、违约金是否过高进行审查。二审可以调解，调解书送达后生效。

（三）执行阶段

判决生效后，开发商未主动退款的，原告可在两年内申请强制执行。执行标的包括：购房款本金、同期贷款利息、逾期交房违约金、案件受理费、保全费。法院可查封开发商在售房源、银行账户及土地使用权。

七、证据清单：原件、复印件与电子数据

（一）主体证据

原告身份证、被告营业执照、商品房预售许可证、房地产开发企业资质证书。

（二）合同证据

商品房买卖合同正本、补充协议、交房通知书、延期交房通知、宽展期条款复印件。

（三）付款证据

首付款发票、按揭贷款合同、银行放款凭证、契税完税证明、维修基金收据。

（四）催告与解除证据

EMS寄件单、送达回执、公证书、解除通知书、开发商拒收视频。

（五）损失证据

同期租金评估报告、租房合同及付款凭证、贷款利息清单、因延期交房导致的装修成本上涨发票。

八、抗辩应对：开发商常用理由与反驳路径

（一）不可抗力

开发商主张疫情、台风、政府管控导致停工的，应提供政府公告、气象证明、监理日志，证明停工与逾期之间存在直接因果关系，且已及时通知购房者。

（二）宽展期有效

宽展期条款如已加粗提示、双方手写确认，且顺延原因符合合同约定，可予以采信；格式条款排除购房者主要权利的，应认定无效。

（三）已通知交房

开发商提交邮寄回执、报纸公告、短信记录，证明已按约定方式通知交房。购房者应核实通知是否满足法定交付条件（竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书），否则有权拒绝收房。

（四）解除权消灭

开发商主张购房者在催告期满后三个月内未行使解除权的，应提供送达时间证明。购房者可提交解除通知送达回执，证明已在除斥期间内行使权利。

九、贷款与抵押权处理：退房后按揭如何结清

（一）按揭贷款合同解除

根据商品房买卖合同司法解释第二十条，商品房买卖合同被确认解除，致使按揭贷款合同目的无法实现的，购房者可以请求解除贷款合同。法院一般将开发商列为第三人，判令其将收受的购房贷款本金及利息直接返还银行。

（二）抵押登记注销

贷款结清后，银行应出具结清证明并配合办理抵押登记注销手续。开发商拒不配合的，购房者可凭生效判决申请单方注销。

（三）征信记录修复

因逾期交房导致退房，贷款合同解除前产生的逾期记录，购房者可向人民银行征信中心申请异议，提交法院判决书、结清证明，征信机构应在20日内予以更正。

十、违约金与损失并存：如何计算可获支持金额

（一）约定违约金

合同约定的每日万分之1至万分之3违约金，法院一般予以支持；约定低于万分之0.5的，购房者可请求按同期贷款利率调整；约定高于万分之5的，开发商可请求酌减。

（二）实际损失补足

约定违约金不足以弥补租金损失、贷款利息、装修成本上涨的，购房者可主张补足差额，但应提供评估报告、发票、付款凭证等证据。

（三）利息计算起点

购房款利息自购房者支付之日起算，至开发商实际返还之日止，按同期同类贷款利率计算；贷款利息按按揭合同利率计算。

十一、2025年趋势展望：预售资金监管与交房保障

住建部正在推进《商品房预售资金监管办法》修订，拟将监管额度从“工程造价+合理利润”提高至“全部房价款”，并建立“交房即交证”联合机制。2025年内，重点城市有望试点“先交房后网签”模式，逾期交房现象或将大幅减少，但存量项目仍适用原监管政策，逾期交房怎么申请退房的需求仍将存在。

十二、结语：用法律武器为安居梦想兜底

综合全文，逾期交房怎么申请退房并非简单的“催告+起诉”，而是涵盖合同审读、证据固定、解除通知、贷款处理、执行分配的系统工程。对购房者而言，及时审阅合同条款、在法定期限内书面催告、在除斥期间内行使解除权，是维护自身权益的三把钥匙；对开发商而言，按时取得竣工验收备案表、如实告知工程进度、合理申请顺延并通知购房者，是降低违约成本的有效路径；对苏州房产诉讼律师而言，则应从解除权构成要件、损失计算口径、执行线索调查三个维度，为当事人提供精准、高效、可执行的解决方案。未来，随着预售资金监管趋严、交房即交证全面推行，逾期交房现象有望逐步减少，但存量纠纷仍将在相当长时期内存在。唯有在规则之内理性维权，在证据之上积极抗争，方能让每一位置业者如期拿到钥匙，让市场回归诚信，让法律为安居梦想兜底。