一、问题的提出：省钱诉求与法律风险并存

在长三角一体化与人口老龄化双重背景下，本地60岁以上居民将唯一住房过户给子女的需求逐年上升。搜索引擎中，“苏州房地产律师”与“老人房子过户给子女怎么办省钱”往往同时出现，反映出市民对“降本增效”与“合规安全”的双重期待。省钱不能仅靠道听途说，必须回到现行税法、物权法和不动产登记条例的框架内精密计算。本文依据2025年继续有效的《契税法》《个人所得税法》《增值税暂行条例》及财政部税务总局2023年第15号公告，通过“成本测算＋流程指引＋风险清单”三段式写法，把三种主流过户路径的实缴金额、后期再转让税负、手续耗时一次性算清，让家庭决策不再“拍脑袋”。

二、三种过户路径的税负总览

2.1 买卖过户：契税＋增值税＋个税

1.契税：子女作为买方，首套房90㎡以下1％、90㎡以上1.5％；二套房统一3％。2.增值税：老人名下房产取得满2年免增值税；不满2年按5％全额征收。3.个人所得税：满5年且是家庭唯一住房，免个税；不满足“满五唯一”按差额20％或全额1％核定征收。以一套评估价200万元、面积100㎡、满五唯一的首套房为例，子女仅需缴纳契税200×1.5％＝3万元，即可取得不动产证，税负明确、再转让干净，被多数苏州房地产律师视为“可预见性强”的方案。

2.2 赠与过户：契税＋公证费＋未来隐忧

1.契税：受赠方缴纳3％，200万×3％＝6万元；2.公证费：按受益额0.2％～1％分段递减，200万约0.3％即6000元；3.个税：直系亲属赠与暂免个税；4.未来再转让：若子女日后再出售，将以“赠与合同价”为原值，若无购房发票，几乎全额视为增值，按20％缴个税，俗称“赠与陷阱”。若房产未来涨幅50万元，再转让个税约10万元，综合成本反而高于买卖。

2.3 继承过户：公证费＋登记费＋时间成本

1.契税：法定继承人免征；2.增值税、个税：均免征；3.公证费：按面积×单价计费，100㎡×80元＝8000元；4.登记费：80元；5.时间成本：需老人身故后才能启动，若存在多子女或遗嘱争议，需通过继承诉讼确权，周期6～18个月不等。继承虽税费最低，但可控性差，无法解决“生前过户”需求。

三、成本对比：以200万元评估价、100㎡、满五唯一、首套房为例

综合可见，在“生前＋低税负＋再转让安全”三维目标下，买卖过户胜出；若仅考虑“当下税费最低”，继承优选，但牺牲时间可控性；赠与则因未来再转让隐忧，被多数苏州房地产律师列为“慎用”选项。

四、操作指引：买卖过户的七步流程

4.1 资格审查

确认房产无查封、无抵押、无异议登记；子女具备购房资格（苏州大市户籍或连续两年社保）。

4.2 价格评估

登录“江苏省存量房交易监管平台”，自动生成市场评估价；若老人购入价高于评估价，可按购入价作为增值税、个税扣除基数，降低税负。

4.3 合同网签

买卖双方携带身份证、婚姻证明、房产证到任一“便民服务点”办理网签，系统同步推送税务、不动产登记部门，实现“一窗受理”。

4.4 税费缴纳

通过税局POS机刷卡缴纳契税、增值税、个税，领取《完税证明》；符合“满五唯一”的，税务窗口直接打印免税单。

4.5 资金监管

虽为家庭内部交易，仍建议将购房款纳入监管账户，防止日后第三方债权人主张“低价转让撤销权”。

4.6 转移登记

递交《不动产登记申请书》《完税证明》《买卖合同》等材料，60分钟内领取新证，实现“当场办”。

4.7 水电气联动过户

在不动产登记中心“水电气网”专窗一并申请，避免后续多头跑。至此，买卖过户闭环完成。

五、赠与过户的细化流程与风险缓释

5.1 公证阶段

老人与子女共同到公证处办理《赠与合同》公证，需携带婚姻状况证明、亲属关系证明、房产证、评估报告。公证员将单独询问老人，确认赠与意思真实，防止“被赠与”。

5.2 契税申报

受赠方在税务局窗口填报《契税纳税申报表》，税务系统按评估价3％征收；若房产为“售后公房”且满五年，可适用“旧公房”优惠税率1％，但需额外提交《公有住房出售合同》。

5.3 赠与陷阱的缓释办法

1.保留原购房发票：若老人当年为购买取得，务必留存发票、契税完税证，未来再转让时可按差额计税；2.采用“部分赠与＋部分买卖”混合模式，如赠与50％产权，再以买卖形式交易50％，使未来增值基数提高，降低全额20％个税冲击；3.设立居住权：老人可在赠与同时为自己设立终身居住权，防止子女擅自出售，保障养老安全。

六、继承过户的两种启动方式

6.1 公证继承

适用条件：遗嘱清晰、继承人之间无争议、材料齐全。流程：①向公证处提交死亡证明、亲属关系证明、房产证、遗嘱；②公证员外出核实档案；③出具《继承权公证书》；④凭公证书到不动产登记中心办理过户。优点：周期短，一般15个工作日；缺点：需全员到场，若继承人在国外，需办理领事认证，时间不可控。

6.2 诉讼继承

适用条件：无遗嘱、继承人有争议、无法办理公证。流程：①向房产所在地法院提起继承诉讼；②法院追加全部继承人作为当事人；③调解或判决确认份额；④凭生效法律文书办理过户。诉讼继承可解决“多子女打架”难题，但耗时6～18个月，且产生案件受理费、律师费，若仅追求“省钱”，并非优选。

七、常见疑问集中解答

八、结语：先算清账，再签字

房屋过户不是简单的“去不动产登记中心交个件”，而是涉及契税、增值税、个税、公证费、未来再转让成本的系统工程。对大多数家庭而言，买卖过户在“满五唯一”条件下，既能控制在3％左右的一次性税负，又为未来再转让保留干净的原值，是平衡安全与省钱的中间路线。赠与与继承虽看似低税率，却分别隐藏着“再转让高个税”与“时间不可控”风险。建议有过户计划的家庭，先通过“苏州房地产律师”公益咨询窗口核算真实成本，再结合自身健康状况、子女购房资格、未来出售预期，做出个性化决策。省钱的核心不是少交一笔税，而是在合法框架内把可预见的成本一次性降低，让房产传承不再成为家庭矛盾的导火索。