一、问题提出：人数红线与风险底线

2025年9月15日，《住房租赁条例》正式施行，首次在行政法规层面明确“单间租住人数上限”和“人均最低租住面积”两大硬杠杆。对出租人而言，超标出租不再只是违约，而是面临行政处罚；对承租人而言，继续租住“胶囊房”可能随时被责令搬离；对中介机构而言，促成群租交易将被记入信用档案。苏州租房纠纷律师结合条例原文及配套地方标准，系统回答“群租房不能超过多少人”，并给出纠纷发生时的取证、投诉、诉讼路径，帮助各方把风险降到最低。

一、一、条例定位：从“部门规章”升格为“行政法规”

此前，群租管理主要依据《商品房屋租赁管理办法》（住建部令第6号），属于部门规章，处罚力度有限。2025年条例由国务院公布，效力层级更高，地方政府必须在本行政区域内制定配套细则，并在住房租赁管理服务平台上公示标准，出租人、承租人、经纪机构均可一键查询。

二、核心条款：第三条“居住空间”与人数上限

条例第三十九条第一款：将厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住，或者租赁住房不符合规定的单间租住人数上限或者人均最低租住面积标准的，由县级以上房产管理部门责令改正，给予警告；拒不改正的，对单位处2万元以上10万元以下罚款，对个人处2000元以上1万元以下罚款。

二、一、单间租住人数上限

条例并未给出全国统一数字，而是授权“设区的市级以上地方人民政府规定”。已公布的地方标准普遍采用“每间卧室不超过2人”原则，且明确“有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外”。

二、二、人均最低租住面积

北京、上海、深圳、广州等一线城市均规定人均使用面积不得低于5平方米；济南、青岛、合肥等二线城市则普遍采用“不得低于6平方米”标准。使用面积指卧室内的净面积，不含阳台、卫生间、过道。

三、地方标准速查：七大城市口径对比

由于条例授权市级政府制定上限，同一省份内也可能出现“同城不同标”。以下数据均来源于各地政府公报，自2025年9月15日起继续有效。

三、一、北京

《关于公布本市出租住房人均居住面积标准等有关问题的通知》（京建法〔2013〕17号）：人均居住面积不得低于5平方米，每间卧室居住人数不超过2人（有法定抚养义务关系的除外）。

三、二、上海

《上海市居住房屋租赁管理办法》（沪府令〔2021〕15号）：人均居住面积不得低于5平方米，每间卧室居住人数不超过2人。

三、三、深圳

《深圳市出租屋综合管理规定》（深府〔2013〕28号）：人均居住面积不得低于6平方米，每间卧室居住人数不超过2人。

三、四、广州

《广州市房屋租赁管理规定》（穗府规〔2020〕4号）：人均居住面积不得低于5平方米，每间卧室居住人数不超过2人。

三、五、杭州

《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》（市政府令〔2022〕305号）：人均居住面积不得低于6平方米，每间卧室居住人数不超过2人。

三、六、成都

《成都市住房租赁管理办法》（成房规〔2021〕2号）：人均居住面积不得低于6平方米，每间卧室居住人数不超过2人。

三、七、武汉

《武汉市房屋租赁管理暂行办法》（武政规〔2023〕5号）：人均居住面积不得低于6平方米，每间卧室居住人数不超过2人。

四、罚则升级：个人最高罚1万，单位最高罚10万

条例第三十九条对罚款幅度作出上限规定，并授权地方在幅度内细化。北京、上海已明确：首次发现且主动改正的可按最低额2000元处罚；拒不改正或造成火灾事故的，一律按最高额1万元处罚，并纳入公共信用信息平台。

四、一、处罚对象

1. 出租人：产权人或二房东；2. 转租人：承租人将房屋转租且超标的；3. 经纪机构：明知超标仍提供居间服务的。

四、二、处罚程序

城管或房管部门现场检查→拍照取证→制作《责令改正通知书》→7日内复查→逾期不改的，下发《行政处罚事先告知书》→听取陈述申辩→作出处罚决定→公示结果。

五、纠纷处理：租房纠纷律师的四步策略

超标群租往往伴随押金克扣、噪音扰民、消防隐患等多重矛盾，租户、邻居、业主均可通过以下路径维权。

五、一、行政投诉

拨打12345市民热线或登录“住建领域纠纷在线平台”，提交现场照片、视频、租赁合同，城管或房管部门应在5个工作日内到场核查。

五、二、民事诉讼

1. 承租人起诉：以房屋不符合居住标准为由，要求解除合同、退还押金、赔偿损失；2. 邻居起诉：以物权保护纠纷为由，要求停止侵害、排除妨碍、赔偿精神损害。

五、三、仲裁途径

若租赁合同约定仲裁条款，可向合肥仲裁委员会申请仲裁，仲裁周期一般为45日，比诉讼更快捷。

五、四、执行阶段

若被告拒不履行“减少人数”判决，原告可申请强制执行，法院通过现场搜查、罚款、拘留等方式确保判决兑现。

六、经纪机构责任：不得为超标群租提供居间服务

条例第二十六条：住房租赁经纪机构不得为不符合单间租住人数上限或者人均最低租住面积标准的住房提供经纪服务；违反的，由房产管理部门责令改正，对经纪机构处2万元以上10万元以下罚款，对直接责任人员处5000元以上1万元以下罚款。

六、一、尽职调查义务

经纪机构应在居间前实地查看房屋，核对房产证、平面图，计算卧室面积，确认人数上限，并制作《房屋状况说明书》由双方签字确认。

六、二、信用记录

处罚信息将同步至“全国房地产经纪行业管理平台”，三年内累计两次违法的，可被暂停网签权限。

七、网络平台责任：禁止发布超标群租信息

条例第三十六条：提供住房租赁信息发布服务的网络平台经营者，应当核验房源信息真实性；发现发布者有违法情形的，应采取删除、屏蔽等措施，并报告有关部门。

七、一、核验方式

平台应要求出租人上传房产证、身份证，并通过与不动产登记库、公安身份库比对完成核验；对疑似群租的，要求补充卧室面积、人数上限说明。

七、二、违规后果

若平台未履行核验义务，导致超标群租信息扩散，将被处以1万元以上5万元以下罚款，并对直接责任人员处5000元以上1万元以下罚款。

八、常见误区与风险提示

八、一、群租人数超标就一定违法

若房间内居住的是具有法定抚养、赡养、扶养义务关系的亲属，如夫妻、父母与未成年子女、成年子女与老人，即使超过2人，也不算违法。

八、二、人均面积达标就万事大吉

即使人均面积达标，但房间内摆放的家具、电器过多，导致实际居住空间不足，仍可能被认定为“不符合居住标准”。

八、三、中介促成的交易就无需担责

中介明知房屋超标仍促成交易，需承担连带责任，租户可要求中介退还佣金、赔偿损失。

九、实务建议：把风险前置到签约前

与其事后补救，不如在签约前完成风险排查。

九、一、出租人

1. 按照当地标准划分房间，不随意隔断；2. 在合同中明确“人均居住面积不得低于X平方米，每间卧室居住人数不超过2人”，并附房产证复印件、平面图；3. 定期入户检查，发现超标及时整改。

九、二、承租人

1. 签约前实地查看房屋，测量卧室面积，计算人均面积；2. 要求出租人提供房产证、身份证，核对是否一致；3. 若发现房屋超标，可要求出租人整改，否则拒绝签约。

九、三、经纪机构

1. 加强经纪人培训，熟悉各地群租标准；2. 在居间前实地查看房屋，核对房产证、平面图，计算卧室面积；3. 在合同中明确“若因房屋不符合居住标准导致纠纷，由出租人承担全部责任”。

十、结语：用法律为居住安全划界

群租问题看似是“多住几个人”的小矛盾，实则是消防安全、公共卫生、邻里和谐的大隐患。苏州租房纠纷律师提醒：2025年9月15日施行的《住房租赁条例》已为“群租房不能超过多少人”划出清晰红线，各方均应主动遵守。出租人切勿心存侥幸，承租人不可贪图便宜，经纪机构要尽到把关责任，网络平台要履行核验义务。只有在法律框架内，才能实现“住有所居、居有所安”。