租约签了，押金收了，可到了付款日却迟迟不见租金到账，上门一看，租客不仅拖欠房租，还拒绝搬走。面对这种“老赖”场景，房东担心的莫过于“赶也赶不得，收也收不回”。本文由执业多年、专注住宅与商业租赁领域的苏州房屋租赁纠纷律师执笔，依据2025年现行有效的《民法典》《民事诉讼法》《公证法》等规范，用还原“租客拖欠房租又不搬走怎么办”的完整法律路径，帮助房东在合法框架内高效止损、快速收回房屋。

一、问题画像：租客拖欠房租又不搬走的典型特征

1 租金逾期：超过合同约定支付期限七日以上仍未支付。

2 占房不搬：租期届满或合同解除后，租客继续占有房屋，拒不返还钥匙、门禁卡。

3 失联或拖延：电话不接、微信不回，或口头承诺“下周一定交”，却反复爽约。

4 物品滞留：屋内仍有衣物、电器、家具等私人物品，导致房东无法重新出租。

二、法律定性：拖欠房租与无权占用的双重违约

1 租金债务：租客未按期支付租金，构成《民法典》第七百二十一条意义上的“迟延履行金钱债务”。

2 合同解除：根据《民法典》第五百六十三条第一款第三项，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方可以解除合同。

3 无权占用：合同解除后，租客继续占有房屋失去法律基础，构成《民法典》第四百六十二条意义上的“无权占有”，房东可主张返还房屋并赔偿占用损失。

三、通知阶段：书面催告的必备要素

1 形式要求：建议采用EMS特快专递+短信+微信三重送达，快递单注明“租金催缴及合同解除通知”，并保留寄件回执。

2 内容框架：列明拖欠金额、逾期天数、要求支付的截止期限（一般不少于十日）、逾期不付将解除合同并收回房屋的法律后果。

3 送达地址：以租赁合同载明的通讯地址为准；若租客搬离原址，可在房屋大门外侧张贴通知并拍照录像，同步发送电子版。

四、解约阶段：解除意思表示的生效时点

1 约定解除：若合同已写明“租客逾期支付租金超过X日，房东有权单方解除合同”，则通知送达满X日即发生解除效力。

2 法定解除：合同未约定或约定不明，房东需先书面催告，催告后满十日仍未支付的，房东可再次发出《解除合同通知书》，送达即生效。

3 证据固化：将送达回执、短信、微信记录、张贴照片刻录成光盘，并制作纸质复印件，防止诉讼阶段租客否认收到通知。

五、起诉阶段：诉讼请求的精准设计

1 主请求：一、确认双方租赁合同已于某日解除；二、判令被告腾空并返还房屋；三、判令被告支付拖欠租金至合同解除日；四、判令被告按日租金标准支付房屋占用费至实际返还日。

2 违约金：若合同约定“每逾期一日按应付未付租金千分之一计违约金”，可一并主张；若约定过高，法院可依《民法典》第五百八十五条予以调减。

3 诉讼主体：房东为原告，租客为被告；若房屋登记在多人名下，全体产权人应作为共同原告。

六、证据清单：十五项核心材料一次备齐

1 房屋租赁合同；2 房产证或不动产权属证明；3 租金收付记录（银行流水、微信、支付宝截图）；4 催缴通知及送达凭证；5 解除合同通知及送达凭证；6 房屋现场照片、视频（显示租客仍占用）；7 物业、居委会、邻居证人证言；8 水电燃气抄表记录（证明持续使用）；9 房东与潜在租客的看房记录（证明无法重新出租）；10 短信、微信、通话录音；11 报警回执（若曾报警）；12 快递底单及签收记录；13 房屋重新出租差价损失证明；14 公证费、律师费、交通费票据；15 其他能够证明租客违约及损失的证据。

七、管辖与时效：两个程序要点不可忽略

1 地域管辖：依据《民事诉讼法》第三十三条，房屋租赁合同纠纷由房屋所在地人民法院专属管辖，约定仲裁的除外。

2 诉讼时效：租金债权适用三年普通时效，自约定的每一期租金履行期限届满之日起算；房屋返还请求权属于物权请求权，不受诉讼时效限制。

八、财产保全：防止租客转移资金

1 银行账号：起诉同时可向法院申请冻结租客名下银行账户，冻结金额以拖欠租金、占用费、违约金总和为限。

2 车辆、房产：若掌握租客车辆或房产信息，可申请查封，防止其变卖。

3 担保方式：法院通常要求房东提供现金担保或保函，金额约为请求保全数额的30%，具体由法院酌定。

九、强制执行：拿到判决后如何快速收房

1 执行立案：判决生效后，租客未自动履行的，房东应在两年内向一审法院执行局申请强制执行，提交生效判决书、送达回证、执行申请书。

2 腾退专项执行：法院执行局会提前三日张贴《腾退公告》，责令租客限期搬离；逾期不搬的，法院将强制开启门锁，清点物品，制作执行笔录。

3 换锁与接收：强制执行当日，房东应携带身份证、房产证、新锁芯到场，在法官见证下更换门锁并签署《房屋接收确认书》。

十、物品处理：遗留物的合法保管与变现

1 公证清点：执行阶段，法院可通知公证处对屋内物品进行全程录像、编号、登记，形成《公证书》，防止租客事后索赔。

2 保管义务：房东应提供干燥、安全的场所保管遗留物，并书面通知租客限期领取；通知可采用EMS、短信、报纸公告等多种方式。

3 费用转嫁：保管费、搬运费、公证费可向租客追偿；若租客拒不支付，房东可起诉主张。

4 合法变现：通知满六个月仍未领取的，房东可向法院申请《提存裁定》，将物品交由法定提存机关拍卖、变卖，所得价款优先抵扣拖欠租金、费用，剩余部分返租客。

十一、典型案例：法院如何裁判租客拖欠房租又不搬走

十二、律师提醒：2025年度司法实践新动向

1 电子送达常态化：法院普遍采用短信、电子邮件送达诉讼文书，房东起诉时应尽量提供租客手机号、电子邮箱，提高送达效率。

2 执行惩戒升级：对拒不履行腾退义务的租客，法院可同步采取限制高消费、纳入失信名单、罚款、拘留等措施，迫使其主动搬离。

3 调解平台前置：部分法院在诉讼服务中心设立“房屋租赁纠纷调解室”，由特邀调解员先行调解，调解成功可免收诉讼费，减轻房东维权成本。

十三、常见问答：房东关心的十个细节

1 问：合同未约定解除条件，能否直接换锁？答：不能。未经法定程序擅自换锁，可能构成侵权，需承担赔偿责任。

2 问：租客仅拖欠部分租金，能否解除合同？答：若拖欠金额达到“主要债务”程度，且经催告后仍未补足，可依法解除。

3 问：租客提出“分期支付”，房东必须同意吗？答：除非双方达成书面补充协议，否则房东有权拒绝并继续推进解除程序。

4 问：报警后警方不立案，怎么办？答：可要求出具《不予立案告知书》，作为诉讼证据，证明租客仍占用房屋。

5 问：租客是二房东，实际次承租人拒不搬离，该起诉谁？答：可将二房东列为被告，要求解除合同、返还房屋；次承租人可作为第三人参加诉讼。

6 问：租客主张“疫情免责”，是否成立？答：需提供政府封控通知、收入骤降证明等，且仅能就封控期间租金主张减免，不能无限期拒付。

7 问：房东能否停水停电逼迁？答：擅自停水停电可能被认定为“暴力催收”，反被租客索赔，应避免。

8 问：租客已缴纳押金，能否直接抵扣拖欠租金？答：可主张抵扣，但需书面通知租客，并在诉讼请求中明确抵扣金额。

9 问：判决生效后租客仍不搬，房东能否自行清理物品？答：应等待法院强制执行，私自清理可能引发赔偿诉讼。

10 问：租客提出反诉要求装修赔偿，如何应对？答：若合同明确约定“装修归房东所有”或“退租恢复原状”，法院通常不支持租客反诉请求。

十四、结语：用法律给租金上一道保险

租客拖欠房租又不搬走，看似棘手，实则每一步都有明确法律支撑：从书面催告、合同解除，到诉讼执行、物品提存，只要房东按图索骥、证据充分，就能在两个月到半年内收回房屋、追回欠款。面对“老赖”租客，与其焦虑对抗，不如回归法律框架，让专业苏州房屋租赁纠纷律师为你把关每个细节，把租金损失降低，把房屋收益重新握在自己手里。