一、问题的提出：租赁厂房是否必须办理环评

1.1 环评制度的功能定位

环境影响评价是国家对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估的制度，核心目的在于预防污染和生态破坏。任何在固定场所内开展生产、研发、加工、仓储等活动的经营主体，都可能触发环评义务，与场地所有权归属并无直接关联。

1.2 租赁关系中的双重身份

出租人将厂房交由承租人使用并收取租金，承租人则利用厂房开展经营活动。基于“谁建设、谁负责”的原则，租赁厂房的环评手续由谁办理的疑问，其实质是界定“建设单位”的范围。根据现行《环境影响评价法》第三条，建设单位是指投资、运营并承担环境法律责任的公民、法人或其他组织，因此在绝大多数情形下，承租人即为建设单位。

二、法律规范梳理：2025年仍沿用的核心条文

2.1 环评分类管理制度

生态环境部《建设项目环境影响评价分类管理名录（2021年版）》继续沿用至2025年，将项目分为报告书、报告表、登记表三类，实行差别化管理。租赁厂房内若仅从事简单组装、包装且无生产废水、废气排放，可能仅需填报登记表；若涉及喷漆、电镀、化工合成等，则需编制报告书或报告表。

2.2 建设单位主体责任的刚性规定

《建设项目环境保护管理条例》第九条明确规定，建设单位应当对建设项目产生的环境影响负责，依法报批环境影响评价文件。该条文并未因厂房系租赁而豁免，亦未将出租人设定为法定义务主体。

三、租赁合同中如何划分环评义务

3.1 法定义务与合同义务的关系

法定义务不可通过合同完全转移，但当事人可约定由谁实际承担编制、报批、费用及后续环保设施维护等具体工作。若合同约定由出租人负责环评，出租人未能完成导致承租人无法投产，承租人可依据合同主张违约责任，但行政责任仍由承租人承担。

3.2 示范条款设计要点

为避免争议，建议在合同中写明：1.由承租人作为建设单位负责环评编制与报批；2.出租人负有提供厂房权属证明、原环评批复、园区产业定位证明等辅助材料的义务；3.若因出租人材料缺位导致审批受阻，承租人有权顺延免租期或解除合同。

四、环评办理全流程拆解

4.1 前期咨询与项目判定

企业可向属地生态环境局或行政审批局提交《项目信息表》，由窗口人员对照分类名录进行初步判定，并告知所需环评类别。也可委托具备相应资质的苏州律师事务所进行合规前置审查，减少后期返工。

4.2 委托编制与机构选择

报告书、报告表必须由具备《建设项目环境影响评价资质证书》的技术单位编制；登记表可由企业自行填报。2025年起，生态环境部推行“环评工程师签字+技术单位盖章”双重责任制，企业应在合同中明确约定质量责任与违约金条款。

4.3 公示、听证与审批

报告书项目需开展全本公示及不少于十日的公众意见征求；报告表项目一般采取简本公示。公示无异议后，审批部门将在法定二十个工作日内作出决定。若选址位于环境敏感区，审批时限可延长至三十个工作日。

4.4 竣工环保验收与排污许可衔接

2025年继续执行“自行验收+排污许可”制度。建设单位应在项目竣工后六个月内完成环保设施调试、检测，并登录全国排污许可证管理信息平台申领排污许可证，将验收报告作为附件上传。

五、常见误区与风险提示

5.1 误区：原厂房有环评即可直接生产

若项目类别、产品方案、生产设备与原环评一致，且产排污环节未增加，可沿用原环评结论，但仍需变更排污许可证；若任何要素发生变化，则必须重新报批。

5.2 误区：小型项目无需任何手续

即使仅进行仓储或组装，也可能涉及危险废物暂存、有机溶剂挥发，需对照名录确认是否属于登记表范围。未经备案即投产，将面临罚款及信用惩戒。

5.3 风险提示：出租人擅自改变土地用途

若厂房所在地块为工业用地，但承租人实际用于商业展示，则不仅触发环评，还可能涉及规划、消防、税务等多部门处罚。承租人应在签约前核验土地证、房产证及规划用途。

六、出租人配合义务清单

6.1 基础资料提供

包括厂房不动产权证、建设工程规划许可证、原环评批复及验收意见、消防验收合格证明、园区产业准入证明等。

6.2 现场条件保障

保证供水、供电、排水接口具备接入条件；若涉及共用环保设施，应明确维护费用分摊方式。

6.3 不干预条款

出租人不得无理拒绝承租人对环保设施的改造，如增设废气收集管道、废水处理站，但可要求承租人恢复原状或缴纳押金。

七、律师视角：合规体检与争议预防

7.1 前期尽职调查

苏州律师事务所可受托开展厂房环保合规尽调，核查原环评、排污许可证、历史处罚记录、土壤地下水监测报告，出具风险提示书。

7.2 合同审查与谈判

律师协助在租赁合同中嵌入环保条款：1.明确环评类别与责任主体；2.设定出租人资料交付时限；3.约定环保设施改造审批流程；4.设定环评未获批的解约及赔偿机制。

7.3 行政争议应对

若因环评问题受到行政处罚，律师可代理企业申请听证、行政复议或诉讼，同时评估是否追究出租人合同责任。

八、2025年数字化审批新趋势

8.1 “一网通办”平台

江苏省政务服务网已上线“建设项目环评审批”专区，企业可在线提交申请材料、实时查看审批进度、下载电子批文。

8.2 环评与排污许可联动

审批部门在出具环评批复时同步生成排污许可条件，企业只需一次申请，即可同时取得环评批复和排污许可证正副本。

九、租金、押金与环评挂钩条款范例

9.1 环评未获批的免租期顺延

若因出租人原因导致环评资料缺失，承租人可顺延免租期直至资料补齐；若因承租人原因延误，则免租期不顺延。

9.2 押金比例及返还

建议将押金分为房屋押金与环保押金两部分，环保押金在承租人完成环保验收并提交排污许可证后无息返还。

十、结语

租赁厂房开展生产经营，环评义务不因场地租赁而转移。承租人作为实际建设单位，应主动识别项目类别，依法履行环评及排污许可手续。出租人则负有提供真实资料、配合现场条件的合同附随义务。通过明确合同约定、引入专业苏州律师事务所合规服务，可有效降低环保风险，保障项目如期投产。