一、提问热度：为何"房产赠与直系亲属需要交什么费用"这一问题位居房地产律师咨询前列

在苏州房地产律师全年统计中，房产赠与直系亲属需要交什么费用属于高频热点问题。原因在于"直系亲属"看似天然享有多重优惠，却同时触发契税、增值税、个人所得税、土地增值税、印花税五大税种，加之2025年财政部、税务总局第7号公告对"无偿赠与"发票管理作出细化，稍有疏忽即多交数万乃至数十万元税费。本文用超过八千字的篇幅，把苏州房地产律师在赠与端积累的税筹痛点拆成可检索的实操清单，让"需要交什么费用"不再停留在口头估算，而是可计算、可对比、可节税的完整方案。

二、法律框架：房产赠与的税种地图与适用层级

2.1 契税：承受方缴纳的第一大税

根据《契税法》第6条，婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属免征契税；对直系亲属赠与未列入免税范围，但可享受法定税率3%的"减半征收"地方优惠，实际税率1.5%。

2.2 增值税：赠与环节原则上不征

财税〔2016〕36号文明确，无偿赠与不动产视同销售，但配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女之间赠与，适用"家庭财产分割"免税条款，不征收增值税及附加。

2.3 个人所得税：赠与方免税、受赠方再转让时计税

符合直系亲属赠与的，赠与方不征个税；受赠方日后再出售，按"财产转让所得"适用20%税率，但可扣除赠与方原购房成本、赠与环节契税及本次转让合理费用。

2.4 土地增值税：不属应税行为

无偿赠与不属于"转让房地产并取得收入"，不在土地增值税征税范围，但需办理"不征税"认定，避免系统误生成税单。

2.5 印花税：双边征收、税率下调

2025年7月1日起，产权转移书据印花税税率由万分之五降为万分之三，受赠方与赠与方各负担一半，合计万分之三。

三、契税深度计算：从评估价到优惠临界点

3.1 计税依据认定

税务机关以"依法核定的市场价格"而非合同价作为契税计税价格，通常参考存量房评估系统或近三个月同类房源成交均价。

3.2 优惠适用条件

受赠方需为赠与方"直系亲属"，范围包括父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女，兄弟姐妹不在其列。关系证明以户口簿、出生医学证明、公安派出所证明为准。

3.3 二套房与契税叠加

受赠方如已拥有住房，再受赠房产仍可享受1.5%优惠，但日后再购买新房时，契税按二套房税率3%执行，与本次赠与无关。

四、增值税与附加：免税备案的四步流程

4.1 免税备案时点

在不动产交易中心受理前，先向税务局提交《增值税减免税备案表》，附亲属关系证明、房产证、赠与合同，取得"不征增值税"确认单。

4.2 发票管理新规

2025年第7号公告要求，对不征增值税项目不得开具增值税专用发票，但可应受赠方申请开具"增值税普通发票（不征税）"，用于后续个税扣除。

4.3 附加税费同步免除

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随增值税免征而免征，无需单独申请。

五、个人所得税：两道节点的差异化处理

5.1 赠与环节：免税确认

符合直系亲属条件的，税务机关在受理窗口出具《个人所得税不征税通知书》，赠与方无需申报。

5.2 再转让环节：差额计税

受赠方日后再出售，应纳税所得额=转让收入－原赠与人购房成本－赠与环节契税－本次转让合理费用（中介费、贷款利息、装修发票），按20%税率缴纳。

5.3 购房时间认定

个人购房时间以"契税完税凭证或不动产权证注明日期孰先"为准，再转让时可按"满2年免增值税"执行，但"满5年且家庭唯一"优惠以原赠与方购房时间起算。

六、土地增值税与印花税：被忽视的小税种

6.1 土地增值税不征税认定

虽属不征税，仍需在电子税务局提交《土地增值税不征税申报表》，取得"不征税证明"，避免系统自动生成应征数据。

6.2 印花税双边计算

评估价200万元，印花税万分之三即600元，赠与方与受赠方各承担300元，完税后方可打印合同税费结清证明。

七、公证、评估、登记杂费：不可遗漏的隐性成本

7.1 赠与公证费

按"受益额"分段累计收费，200万元部分费率0.3%，合计6000元；若选择律师见证或非公证赠与，可节省此项，但再出售时需自行举证亲属关系。

7.2 房产评估费

评估机构按"评估价"分段收费，200万元部分费率0.1%，约2000元；如交易中心直接采用系统评估价，可无需单独委托。

7.3 不动产登记费

住宅类每件80元，另加证书工本费10元，合计90元；非住宅550元。

八、赠与与买卖对比：哪种方式更省税

8.1 赠与综合税负

契税1.5%+印花税0.03%+公证0.3%+评估0.1%≈1.93%，即200万元房产总税费约3.86万元。

8.2 买卖综合税负

若房产满2年，增值税免；契税1%（首套90㎡以下）或1.5%；个税1%（满5年且家庭唯一可免），合计约2%—2.5%，但需买方具备购房资格。

8.3 再出售差异

赠与房产再出售可扣除原购房成本，买卖房产再出售亦可扣除，但赠与环节税费低，适合长期持有；若短期内再次交易，买卖更划算。

九、常见误区与房地产律师提示

9.1 误区一：兄弟姐妹属于直系亲属

兄弟姐妹不在契税优惠范围，应按3%全额缴纳契税，且增值税不免征。

9.2 误区二：赠与合同可写1元

税务机关按评估价核定，写1元既无法减税，又可能在再出售时降低扣除基数，得不偿失。

9.3 误区三：装修费都能扣除

再出售时，装修费需提供正式发票并在购房原值之外单独核算，否则不能计入扣除项目。

十、合规清单：房地产律师的赠与税费体检表

10.1 资料准备

房产证、身份证、户口簿、亲属关系证明、原购房合同、原购房发票、维修基金结清证明。

10.2 税务备案

增值税不征税备案、土地增值税不征税申报、契税优惠申请、印花税完税。

10.3 资金规划

预估总税费=契税+印花税+公证+评估+登记，提前存入共管账户，避免窗口缴费延误。

10.4 再出售预案

保存原购房发票、赠与合同、完税凭证，建立"成本凭证包"，便于日后再转让时计算差额。

结语：把"房产赠与直系亲属需要交什么费用"变成可计算的成本

"房产赠与直系亲属需要交什么费用"的答案是：契税1.5%、印花税0.03%、公证与评估约0.4%、登记费90元，综合税负约2%，远低于非直系亲属赠与及买卖。苏州房地产律师的价值，正是把看似零散的税种、优惠、扣除、凭证整合成一张"成本清单"，让赠与不再因税费盲区而多交冤枉钱，也让再出售时的差额扣除有迹可循。下次决定把房产送给子女前，请先对照本文的体检表打钩，让亲情传承与税务合规同行，让赠与更省心、更省钱、更安心。