一、问题缘起：一滴水为何激起千层浪

凌晨两点，A省B市某小区501室租客被客厅滴水声惊醒，发现天花板多处渗水，地板、沙发、笔记本电脑浸泡受损。楼上601室业主认为房屋已出租，维修义务归租户；租户则称管道老化，应由业主负责。物业公司、相邻住户、保险公司陆续介入，争议焦点归于一句——租的房子漏水责任是房东还是租户？对租客而言，明确责任主体关系到能否索赔装修、物品损失；对房东而言，关系到是否承担维修费用与邻居赔偿；对相邻业主而言，关系到损失能否快速填补。专业、严谨的损害赔偿律师意见，成为各方厘清责任、降低损失的第一道阀门。

二、规范溯源：现行有效条文全景图

1 民法典合同编

《中华人民共和国民法典》第七百零八条明确，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途；第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；第七百一十三条赋予承租人自行维修并请求报销的权利。上述条文确立“出租人维修义务为原则、约定为例外”的基本框架，为判断租的房子漏水责任是房东还是租户提供根本依据。

2 商品房屋租赁管理办法

住建部令第6号《商品房屋租赁管理办法》第九条要求，出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全；第十条明确承租人应当合理使用房屋，不得擅自改变房屋结构或拆改室内设施，造成损坏的应负责修复或赔偿。

3 物业管理条例与相邻关系

《物业管理条例》第五十五条赋予物业公司对共用部位、共用设施设备进行日常维护、管理的义务；《民法典》第二百八十八条至第二百九十六条确立相邻关系“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”原则，为楼下住户向楼上住户或出租人主张赔偿提供请求权基础。

三、归责原则：维修义务与损害义务二分法

1 维修义务主体

房屋固有部分（楼板、屋面、主管道、外墙）出现老化、裂缝、锈蚀导致漏水，原则上由出租人承担维修义务；当事人可在合同中约定由承租人维修，但约定必须明示，且不得免除出租人对固有缺陷的责任。

2 损害赔偿义务主体

漏水造成楼下住户或承租人财产损失的，应区分过错：a. 房屋固有缺陷或出租人未及时维修，出租人承担赔偿责任；b. 承租人擅自改动管道、破坏防水层或超负荷用水，承租人承担赔偿责任；c. 双方均有过错，按过错比例分担；d. 物业公司未履行共用部分维护义务，应在过错范围内承担补充责任。

四、常见漏水情形与责任划分

1.卫生间主管道锈蚀漏水：房屋固有设施老化，出租人全责；2.租户改装地暖打穿楼板：承租人全责；3.阳台洗衣机软管爆裂：若软管属租户自装，承租人主责；若属出租人配置且已过使用年限，出租人主责；4.屋面防水层年久失修：出租人全责；5.公共排水管堵塞返水：物业公司未履行维护义务，承担补充责任；6.极端天气外墙渗水：出租人承担维修，若物业公司未按合同对外墙进行维护，负相应赔偿责任。

五、证据固定与举证要点

1.现场证据：拍照、录像记录漏水点、受损物品、水渍高度；2.维修记录：保存物业公司维修单、维修费发票、聊天记录；3.鉴定报告：对漏水原因、受损价值申请司法鉴定，鉴定费由败诉方承担；4.合同与沟通：提供租赁合同、催修通知、邮件、微信记录，证明已履行通知义务；5.损失清单：列明家具、电器、装修重置费用，附购买发票、折旧说明；6.物业证明：申请物业公司出具情况说明，确认漏水部位属共用或专有部分。

六、赔偿范围与计算标准

1.修复费用：天花板、墙面、地板重新装修费用，按市场公允价格评估；2.物品损失：家具、电器、衣物折旧后价值，需提供购买凭证；3.维修期间空置损失：合理维修期内的租金，由责任方承担；4.鉴定费、公证费：凭票据实报实销；5.相邻住户损失：楼下住户可向楼上出租人、承租人、物业公司连带主张，超出自己份额的一方有权向其他责任方追偿；6.精神抚慰金：漏水导致房屋长期无法居住、严重影响生活质量的，可酌情主张3000—10000元。

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八、保险视角：家财险与公众责任险的衔接

1.出租人投保房屋保险：若保单含“管道破裂及水渍险”，保险公司可在保额范围内赔付修复费用，但通常不赔偿租户或相邻住户物品损失；2.租户投保室内财产险：可对自用家具、电器投保，漏水受损后向保险公司索赔，保险公司赔偿后有权向责任方代位追偿；3.物业公司投保公众责任险：对共用部分维护不善导致第三方损失，保险公司按保单约定赔付；4.理赔流程：及时报案、拍照取证、配合查勘、提供损失清单与发票，若保险公司拒赔，可提起保险合同纠纷诉讼。

九、和解、调解与诉讼策略

1.协商阶段：由损害赔偿律师计算损失清单，向责任方发函催告，设定合理答复期限；2.调解阶段：申请社区调解委员会、物业纠纷调解中心或法院诉前调解，达成调解协议可司法确认，节省诉讼成本；3.诉讼阶段：申请诉前财产保全，防止责任方转移房产或存款；对漏水原因、损失金额申请司法鉴定，确保赔偿数据客观；对多个责任主体，主张连带赔偿，超出自己份额的一方有权向其他方追偿；4.律师选择：考察律所是否具备房地产与侵权双重专业团队、有无类似漏水案件胜诉判决、能否提供一站式鉴定、评估、调解服务。

十、结语：让漏水不再“漏掉”权利

房屋漏水看似小事，却涉及合同、侵权、保险、物权多重法律关系。厘清“租的房子漏水责任是房东还是租户”，核心在于区分“维修义务”与“赔偿义务”，锁定过错方与因果关系。对出租人而言，及时维修固有设施、购买合适保险、明确合同条款，是降低风险的关键；对承租人而言，合理使用房屋、固定证据、及时通知维修，是维权的前提；对相邻住户而言，及时保留损失证据、向所有可能责任主体主张连带赔偿，是快速获赔的保障。专业、及时的损害赔偿律师介入，能让漏水不再“漏掉”权利，让每一次修复都回归公平。