一、问题的提出：虚假租赁为何频发

在租赁纠纷律师的实务清单中，“虚假租赁合同的认定和法律责任”已成为高频关键词。无论是房屋带租拍卖、带抵押出租，还是债务人为逃避执行倒签长租约，虚假租赁不仅破坏交易安全，更可能让善意买受人或抵押权人陷入“钱房两失”的困境。准确识别虚假租赁、厘清法律后果，是租赁交易合规与争议解决的第一道防线。

二、虚假租赁的认定标准：时间、占有、资金、意思四维度

司法实践对虚假租赁的审查已建立“形式+实质”双重标准，核心在于判断当事人是否存在真实租赁意思及实际履行行为。2025年《全国法院民商事审判工作会议纪要（三）》第42条明确，人民法院应当综合以下因素认定租赁关系真伪：

2.1 合同签订时间

倒签日期是常见手段。法院通常通过笔迹形成时间鉴定、墨水成分分析、电子文档创建时间比对等方式核实。若租赁合同落款日期早于抵押登记或法院查封日期，但文件创建时间晚于登记、查封，即可推定倒签。A省案件中，被执行人将租赁合同日期倒签至抵押登记前一年，经鉴定合同实际形成于查封后两个月，法院据此否定租赁权对抗效力。

2.2 实际占有事实

“买卖不破租赁”以承租人已占有租赁物为前提。认定占有不仅看钥匙交接，还需结合水电费、物业费、燃气费、网络费缴费记录，营业执照登记地址，快递收货记录，物业、邻居、保安证言等综合判断。若承租人无法提供任何占有痕迹，或租赁物一直处于毛坯、空置状态，法院可认定虚假占有。B市案例中，承租人主张一次性支付20年租金却无任何水电支出，法院据此否定租赁真实性。

2.3 租金支付流向

真实租赁一般存在“银行转账+发票+收据”完整链条。虚假租赁往往表现为：大额现金支付无取款凭证；银行流水显示资金当日或短期内回流；以旧债抵租金却无原始借款凭证；租金显著低于市场价且无合理理由。C省2025年判决中，承租人向被执行人转账100万元后，被执行人随即将同一笔资金转回承租人配偶账户，形成闭环，被认定为虚构支付。

2.4 意思表示真实

若承租人与被执行人存在亲属、关联企业、生意伙伴等特殊关系，且租赁合同条款明显不合常理（如租期20年、租金20年不变、免租期超长、一次性支付全部租金），法院可依据高度盖然性标准推定恶意串通。D省案件中，承租人与被执行人系父子关系，租期约定23.5年、租金一次性支付却无资金来源证明，被认定为虚假租赁，法院对双方各处罚款10万元。

三、三层法律责任：民事、行政、刑事全链条

虚假租赁合同一旦被认定，将面临“合同无效+赔偿损失+行政处罚+刑事追责”的立体化后果。

3.1 民事责任：合同无效与连带赔偿

依据《民法典》第一百五十四条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。虚假租赁合同无效后，承租人应返还租赁物，被执行人应返还已收租金；给第三人（买受人、抵押权人、债权人）造成损失的，双方承担连带赔偿责任。E省2024年判决中，虚假租赁导致带租拍卖成交价低于市场价120万元，法院判令被执行人与承租人连带赔偿买受人120万元及利息。

3.2 行政责任：罚款与拘留

依据《民事诉讼法》第一百一十五条，伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。对个人的罚款金额为10万元以下，对单位的罚款金额为5万元以上100万元以下；拘留期限为15日以下。F市案例中，承租人与被执行人伪造租金收据、倒签合同，被法院认定为妨碍执行，分别被拘留10日并处罚款5万元。

3.3 刑事责任：合同诈骗罪与虚假诉讼罪

若以虚假租赁合同为手段，骗取法院裁判、执行款物，或者骗取买受人、抵押权人财物，数额较大的，可构成合同诈骗罪；若通过虚假租赁阻碍执行，情节严重的，可构成虚假诉讼罪。G省2025年刑事案件中，被执行人与第三人虚构20年租约，导致法院错误作出带租拍卖裁定，造成竞买人损失300万元，法院以虚假诉讼罪判处被执行人有期徒刑三年，缓刑四年，并处罚金20万元；以合同诈骗罪判处承租人有期徒刑四年，并处罚金25万元。

四、实务应对：识别虚假租赁的证据清单

1. 调取抵押评估报告、查封公告，比对租赁登记时间；

2. 申请笔迹形成时间鉴定、电子文档创建时间鉴定；

3. 收集水电、燃气、物业、网络缴费记录，核实占有事实；

4. 调取银行流水，追踪租金支付是否回流；

5. 查询工商登记，核实承租人与被执行人是否存在关联关系；

6. 实地走访，拍摄房屋使用状况，制作笔录；

7. 申请证人出庭，包括物业、邻居、中介、保安；

8. 提交市场租金评估报告，证明租金明显低于市场价。

五、典型案例精解：五类场景裁判要旨

六、程序策略：如何在诉讼中打掉虚假租赁

1. 起诉阶段：以“确认合同无效”或“除去租赁负担”为诉讼请求，申请财产保全；

2. 证据阶段：申请法院开具调查令，调取银行流水、抵押登记、评估报告；

3. 鉴定阶段：申请对合同签字、盖章、形成时间进行司法鉴定；

4. 证人阶段：申请物业、邻居、中介出庭作证，证明无占有事实；

5. 执行阶段：对案外人提出的执行异议，提交反证并申请实质审查；

6. 刑事阶段：对伪造证据、合同诈骗、虚假诉讼行为，申请法院移送公安机关。

七、结语：真实租赁是底线，虚假必付代价

“买卖不破租赁”原则保护的是真实、合法、善意的租赁关系，而非恶意串通的工具。司法对虚假租赁的审查已从“形式审查”升级为“实质穿透”，任何倒签、低租、无占有、资金回流的安排都将面临合同无效、连带赔偿、罚款拘留乃至刑事追责的多重后果。对于买受人、抵押权人、债权人而言，遇到带租交易，务必委托专业租赁纠纷律师进行尽职调查；对于出租人、承租人而言，切勿以虚假合同对抗执行，否则将付出远超租金的代价。记住：租赁可以长期，但虚假只能短暂；法律可以迟到，但责任不会缺席。