一、问题缘起：70年大限为何反复刷屏

“我花几百万买的房，土地证写2045年到期，是不是到期就要被收走？”类似疑问在购房论坛几乎每月刷屏。房产交易律师提醒：大众把“土地年限”与“房屋产权”混为一谈，才酿成集体焦虑。本文用现行法条和真实判例，把房子产权到了70年后怎么办说清说透。

二、法律概念厘清：土地所有权与建筑物所有权分离

1 土地归国家或集体所有

《宪法》第十条确立城市土地国家所有、农村土地集体所有，个人只能取得“建设用地使用权”。

2 建筑物归业主所有

《民法典》第二百四十条明确所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分权利，该权利无期限。

3 年限指向的是“土地使用权”

国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，住宅用地最高出让年限70年，工业50年，商业40年。

三、权威条文速查

1 《民法典》第三百五十九条

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

2 《城市房地产管理法》第二十二条

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

3 《土地管理法实施条例》第七条

县级以上人民政府自然资源主管部门应当依法建立不动产登记簿，记载土地权属、用途、面积、使用期限等信息。

四、住宅用地70年期满的三大场景

场景一 自动续期无需申请

适用条件：1 土地用途为住宅；2 出让合同届满。操作要点：1 不动产登记系统后台自动标注续期；2 业主无需填写申请表；3 政府原则上不收取续期费用，但保留未来立法收费权。

场景二 国家因公共利益收回

适用条件：1 政府调整城市规划需拆除重建；2 经省级以上政府批准。补偿范围：1 房屋市场价值；2 搬迁、临时安置费；3 停产停业损失（商用部分）。

场景三 业主自愿放弃续期

罕见却合法：1 危房已无修缮价值；2 业主大会表决不续期并向政府交回土地；3 政府退还剩余年限土地出让金并补偿残值。

五、非住宅用地续期流程

第一步 届满前12个月向自然资源局提交续期申请；第二步 规划、住建、消防等多部门联审；第三步 补缴出让金，现行各地公式：基准地价×建筑面积×年期修正系数×40%；第四步 重新签订出让合同，年限最高不超过30年。

六、费用测算：未来补缴金额高不高

目前国家层面尚未出台住宅续期收费标准，参照非住宅案例：C市2024年一宗商业地块补缴折合楼面地价约15.6元/平方米，若100平方米商铺仅需1560元。专家预测，即使住宅未来收费，也会设置更低区间，且对唯一住房、小户型予以减免。

七、交易环节中的年限风险

1 剩余年限影响贷款成数

多数银行规定“土地剩余年限+贷款年限≤40年”，若只剩25年，贷款期限最长只能15年，月供压力骤增。

2 剩余年限影响买家心理价位

同一小区，剩余55年与剩余35年房源单价可差5%—8%。房产交易律师建议：卖家提前在挂牌价中折让，减少谈判拉锯。

3 中介口头承诺无效

“到期自动续，国家不会收钱”常被中介挂在嘴边，若未写进合同，买家事后难以追责。稳妥做法：把“土地年限情况”列入信息披露条款，并约定卖方保证真实性，否则买家可退房并索赔。

八、实务问答

问 老房子没到70年就成危房怎么办？

答 走城市更新或旧改通道，政府主导拆迁，业主按建筑面积1:1.2至1:1.3置换新房，土地年限重新起算70年。

问 公寓40年到期也能自动续吗？

答 公寓属商业或综合用地，不能自动续，必须提前一年提出申请，补缴出让金，且需符合规划。

问 夫妻更名、继承是否刷新年限？

答 不会。土地使用权期限以最初出让合同为准，夫妻更名、继承、赠与只变更所有权人，不重新计算70年。

九、业主自助核查五步法

第一步 查看不动产权证“使用期限”栏；第二步 比对出让合同原件或到自然资源局调取档案；第三步 计算剩余年限；第四步 若剩余低于30年，提前关注政府更新计划；第五步 交易前把年限信息书面告知对方，避免被认定为欺诈。

十、结语：放下焦虑，合法行权

70年看似漫长，却贯穿多数家庭重要的资产周期。房子产权到了70年后怎么办的答案已写进《民法典》：住宅自动续期，国家不能一言不合就收房。真正需要警惕的是交易环节的年限缩水、贷款受限及中介误导。提前核查、写进合同、留好证据，才能把70年变成“永久安心”。