一、问题的提出：退租时那一堵墙由谁处置

在苏州房屋租赁律师咨询的日常接待中，“租客有权拆除自己装修吗”长期位居高频问题前三。租客认为自己花钱装修，退租时想拆走瓷砖、吊顶、橱柜；房东则担心拆后会破坏房屋结构或二次出租价值。双方各执一词，往往导致退租僵局。要破解这一难题，必须先厘清装修的法律属性、合同约定及添附规则。

二、装修的法律属性：动产、不动产还是添附物

1 动产与不动产的区分意义

传统民法将物分为动产与不动产。装修材料在进入房屋之前属于动产；一旦固定于房屋，即因“附着”而可能被认定为不动产的一部分。法律后果在于：动产可带走，不动产原则上不可拆除。

2 添附规则与“附合”构成要件

民法典第三百二十二条规定了添附制度。装修物要成为“附合物”须同时满足三要件：其一，材料必须固定于房屋；其二，拆除将毁损或严重贬损其价值；其三，依交易观念被视为房屋组成部分。若三要件缺一，则仍属独立的动产。

三、合同优先：约定大于法定

1 装修条款的三种常见写法

实践中，租赁合同对装修的处理方式主要有三种：第一，约定“来修去丢”，即退租时装修归房东，租客不得拆除；第二，约定“可拆可留”，租客可自行决定是否拆除；第三，约定“恢复原状”，租客退租时须拆除装修并恢复房屋原貌。

2 格式条款的效力审查

若出租人提供格式合同，免除自身责任、加重租客义务、排除租客主要权利的条款，可能因显失公平被认定为无效。租客在签约时应重点关注装修条款的字体、提示说明、协商痕迹。

四、无约定或约定不明时的裁判规则

1 司法实践中的四步判断法

第一步，看装修是否形成附合；第二步，看装修是否为出租人同意；第三步，看拆除是否影响房屋安全或价值；第四步，看拆除是否经济可行。四步层层递进，最终综合裁量。

2 未形成附合的独立装修物

独立空调、热水器、可移动家具、可拆卸灯具、未固定地毯等，通常被认定为租客动产，可拆除带走。

3 已形成附合的装修物

瓷砖、地板、吊顶、嵌入式橱柜等，如拆除将毁损房屋或大幅降低价值，原则上归房东所有。租客要求拆除的，法院一般不予支持，但可酌情判令房东给予折价补偿。

五、拆除行为的风险边界

1 不得损害房屋主体结构

即使合同允许拆除，租客也应避免破坏承重墙、梁柱、管线。若因拆除导致房屋安全受损，租客须承担修复费用、贬值损失，甚至违约责任。

2 恢复原状的义务范围

若合同明确约定“恢复原状”，租客不仅需拆除装修，还需将房屋恢复至租赁前状态，包括补墙、补地、补管线、重新粉刷等。恢复原状的费用由租客承担，但自然损耗除外。

六、装修残值补偿的三种计算方式

1 折旧年限法

以装修总造价除以预计使用年限，得出每年折旧额，再乘以已使用年限，得出残值。该方法适用于商业租赁，折旧年限可参考装修行业惯例。

2 评估法

由第三方评估机构对装修现值进行评估。评估需考虑装修材料、工艺、使用年限、市场价值等因素。评估费用由双方协商或按责任比例分担。

3 协商折价法

双方根据装修实际状况、二次利用价值、拆除成本等因素协商确定补偿金额。该方法灵活高效，但需双方诚意配合。

七、特殊情形处理

1 房东同意装修但未约定归属

若房东口头或书面同意装修，但未约定归属，可推定房东同意接受装修利益，租客一般不得拆除。租客可主张装修残值补偿。

2 房东不同意装修而租客擅自装修

租客未经房东同意擅自装修，房东可要求租客恢复原状或赔偿损失。租客拆除装修造成房屋损坏的，房东可要求赔偿。

3 装修涉及违法建设

租客装修涉及搭建阳光房、封闭阳台等违法建设，房东可要求拆除并恢复原状。若因违法建设导致房屋被行政处罚，租客应承担相应责任。

八、退租验收与证据固定

1 退租验收清单

退租时，双方应共同对房屋进行验收，并签署《退租验收单》，记录装修状况、拆除情况、恢复原状情况、房屋损坏情况等。

2 证据固定方式

拍照、录像、公证、第三方见证等方式固定证据。若发生争议，可作为诉讼证据使用。

九、争议解决路径

1 协商调解

双方可先行协商，或申请社区、街道、人民调解委员会调解。调解协议经双方签字后具有合同效力。

2 仲裁与诉讼

若协商调解不成，可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。诉讼中，法院将根据合同约定、装修性质、添附规则、公平原则等综合判定。

十、律师建议：签约与拆改的五步操作

1 签约前明确装修条款

在租赁合同中明确约定装修范围、装修费用承担、装修归属、拆除义务、恢复原状义务、补偿标准等。

2 装修前取得书面同意

将装修方案、施工图纸、材料清单提交房东书面确认，避免事后争议。

3 装修过程留痕

保存装修合同、付款凭证、材料清单、施工照片、验收记录等证据。

4 退租前沟通拆除方案

提前与房东沟通拆除范围、拆除时间、恢复原状标准，并签署书面协议。

5 必要时寻求专业意见

遇到复杂装修或争议较大时，可咨询苏州房屋租赁律师咨询，获取专业法律意见。