一、房屋抵押的法律基础与类型划分（一）抵押权的设立依据根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条、第四百零二条的规定，建筑物及其占用范围内的建设用地使用权可以一并设定抵押，且抵押权自登记时设立。实务中，苏州房产律师事务所经常遇到两类疑问：其一，房屋抵押是否必须连同土地一并抵押；其二，期房能否办理抵押。答案是肯定的，无论单独抵押房屋还是土地，均视为房地一并抵押，而期房只要取得预售许可证并完成预告登记，同样可以成为抵押标的。 （二）常见抵押类型房屋抵押按用途可分为购房按揭抵押、经营周转抵押、消费贷抵押；按抵押权人可分为银行金融抵押、民间资金抵押、典当行抵押。不同场景下，房屋抵押怎么办理在评估标准、放款速度、利率水平、监管强度方面存在显著差异。下文以银行抵押贷款为主轴展开，兼顾其他场景的特殊要求。 二、银行房屋抵押办理的七步全流程（一）资格审查与授信预评估借款人需向银行提交身份证明、婚姻状况证明、征信报告、收入及资产证明，银行结合房屋楼龄、位置、评估价值进行授信预评估。若房屋已存在查封、异议登记、预告登记或共有权人不同意，则无法通过初审。苏州房产律师事务所提示：征信中出现连续逾期90天以上记录，多数银行会直接拒贷。 案例：张某持有一套竣工十年的住宅，评估价300万元，尚有50万元公积金贷款余额。银行以剩余贷款余额过高为由，将可贷额度下调至评估价的五成，即150万元减去50万元，最终授信100万元。 （二）房屋评估与贷款方案确认银行委托第三方评估机构现场勘察，出具评估报告。评估价与市场价通常存在5%—15%折减。确定评估价后，银行根据抵押率（住宅一般不超过七成，商业一般不超过五成）算出贷款额度，并与借款人确认期限、利率、还款方式。 （三）签订借款合同与抵押合同借款人与银行当面签订《借款合同》《抵押合同》。合同需明确借款金额、期限、利率、提前还款违约金条款、抵押范围、保险要求、实现抵押权情形。若房屋为夫妻共同财产，配偶必须到场签字同意抵押。 （四）抵押登记申请借款人携带以下材料到不动产登记中心办理抵押登记：1.登记申请书；2.身份证明；3.不动产权证书；4.借款合同、抵押合同；5.评估报告；6.抵押人及配偶婚姻状况证明；7.其他必要文件。中心在受理后7—15个工作日内完成审核并出具《不动产登记证明》。 （五）保险与公证环节银行通常要求办理房屋财产保险，并将银行列为第一受益人；部分银行还要求对借款合同进行公证。保险期限需覆盖贷款期限，保费一次性缴纳或按年缴纳。 （六）放款与账户监管银行收到不动产登记证明后，将贷款划入指定账户。若为经营贷，银行会跟踪资金流向，确保用于合同约定的用途。 （七）贷后管理与解除抵押借款人按约定还本付息。提前还款需提前1个月书面申请，支付违约金（一般1—3%）。贷款结清后，银行出具结清证明，借款人持证明到登记中心办理抵押注销，领取新的不动产权证书。 三、民间抵押与典当抵押的办理要点（一）民间抵押的特别提示民间资金抵押虽手续便捷、放款快，但利率高、风险大。必须签订书面借款合同及抵押合同，并同样到登记中心办理抵押登记，否则抵押权不生效。苏州房产律师事务所提醒：民间合同约定的综合年化利率不得超过一年期LPR四倍，超过部分不受法律保护。 （二）典当行抵押流程典当行抵押期限一般不超过六个月，可续当一次。典当行需取得《典当经营许可证》，抵押率通常低于银行。典当合同须载明当金、综合费用、利率、赎当期限、绝当处理等条款，并在典当行所在地办理抵押登记。 四、期房抵押与存量房抵押差异（一）期房抵押的阶段性特征期房抵押又称预购商品房抵押，开发商取得预售许可证后，购房人与银行签订《预抵押合同》，并在不动产登记中心办理《预购商品房抵押预告登记》。房屋竣工验收后，开发商办理首次登记，购房人再转为正式抵押登记。 （二）存量房抵押的注意事项存量房抵押需核查房屋权属、共有情况、查封或异议登记。若房屋存在租赁，需承租人出具放弃优先购买权声明。房龄超过30年的住宅，部分银行不接受抵押。 五、抵押后常见风险与防范（一）逾期处置风险连续逾期三期以上，银行可宣布贷款提前到期，并通过诉讼拍卖房屋。借款人除承担诉讼费、评估费、拍卖费外，还可能面临剩余债务继续追偿。 （二）擅自处分风险抵押期间，未经银行书面同意，抵押人不得转让、出租、再抵押房屋。擅自处分的，银行可要求提前清偿债务或主张转让无效。 案例：王某抵押房屋后，私下与第三人签订20年租约并收取租金。银行发现后起诉要求解除租赁合同，法院支持银行请求，认定租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 六、特殊情形下的抵押办理（一）离婚后的房屋抵押离婚协议或生效判决已明确房屋归属的，归属方可持离婚证、分割协议或判决书单方办理抵押登记。若房屋仍为共同共有，需双方共同签字。 （二）继承房屋的抵押继承人需先办理继承转移登记，取得新的不动产权证书后，方可办理抵押。若继承尚未完成，银行通常会拒绝接受尚未过户的房产作为抵押物。 （三）共有房屋的抵押按份共有房屋，抵押人需征得占份额三分之二以上共有人同意；共同共有房屋，需全体共有人同意。登记中心会查验共有人签字及身份证原件。 七、办理时效与费用清单（一）时效节点银行审批7—15个工作日；评估2—3个工作日；抵押登记7—15个工作日；放款1—3个工作日。整体流程约20—35天。 （二）费用构成评估费0.1%—0.3%；抵押登记费80—550元；保险费0.1%—0.2%/年；公证费0.3%—1%（如需）；提前还款违约金1—3%。 八、苏州房产律师事务所的合规建议（一）贷前审查清单1.核查房屋权属无争议；2.确认征信记录无严重逾期；3.计算负债率不超过50%；4.比对多家银行利率与费用；5.预留2个月以上提前还款缓冲期。 （二）合同审核要点重点审查利率调整条款、交叉违约条款、保险受益人条款、处置费用承担条款。对格式条款中免除银行责任、加重借款人义务的，可要求补充约定。 （三）贷后管理提示按时还款避免逾期；提前还款先算清违约金；保留结清证明原件；及时办理抵押注销；若遇银行违规催收，可向银保监会或当地金融监管部门投诉，保留通话录音、短信、邮件等证据，必要时通过诉讼维护自身权益。 |
